Удержание депозита за повреждения при аренде

Что произошло

Арендатор внес обеспечительный депозит 400 тысяч рублей, затем расторг договор и вернул помещение. В акте стороны зафиксировали недостатки, а стоимость восстановления по смете превысила депозит. Кроме того, осталась задолженность по аренде.

Суды отказали арендатору в возврате денег. Договор разрешал зачесть депозит за последний месяц только при отсутствии материальных претензий, связанных с повреждением помещения. В этой ситуации условия для возврата не наступили — постановление АС Московского округа от 26 декабря 2025 года по делу №А40-29860/2025.

Статья 381.1 ГК позволяет обеспечительным платежом покрывать предусмотренные договором денежные обязательства и убытки. Но удержание должно соответствовать согласованным основаниям, а не происходить автоматически при любом недовольстве состоянием объекта.

Практические выводы

В договоре перечислите, что покрывает депозит: аренду, коммунальные платежи, повреждения, неустойку. Опишите очередность зачета, срок расчета и возврата остатка.

На входе и выходе делайте сопоставимые акты с фото. Формулировка «состояние неудовлетворительное» слабее перечня конкретных повреждений и привязки к помещениям.

Арендодателю нужна смета или фактические расходы, а арендатору — возможность зафиксировать возражения. Нормальный износ и повреждение сверх него нельзя смешивать.

Перед подписанием эти условия стоит проверить в договоре аренды недвижимости, особенно если депозит равен нескольким месяцам платы.