Можно ли включить охрану и обучение охранников в арендную плату?

Арендодатель и арендатор могут договориться, что расходы на охрану здания и обучение охранников входят в арендную плату. Например, закрепить их в её переменной части. Но одного желания арендодателя недостаточно: порядок оплаты должен следовать из договора.

Civius, юридическая компания Руслан Гаджиалиев, старший юрист; правовая позиция на 2026-01-30

Короткий ответ

При включении обучения в платёж отдельно проверьте налоговые последствия. Допустимость условия по гражданскому праву сама по себе не означает, что любое начисление одинаково учитывается для налогов.

Почему такие условия возможны

Стороны в целом свободны в определении договорной цены. Это следует из ст. 424 ГК РФ.

Пункт 2 ст. 614 ГК РФ предусматривает разные способы определения арендной платы и допускает согласование других форм. Поэтому платёж не обязательно состоит только из фиксированной суммы за квадратный метр.

Если охрана связана с эксплуатацией сдаваемого здания, стороны могут описать её стоимость как часть арендной платы. По той же логике можно согласовать расходы на подготовку охранников. Однако связь конкретного обучения с помещением и его использованием лучше объяснить в договоре.

Что стоит прописать

Определите, какие услуги охраны относятся к зданию, кто их оказывает и за какой период рассчитывается сумма. Для обучения уточните, чьи сотрудники учатся и какие расходы включаются.

Если здание арендуют несколько компаний, установите понятный способ распределения: например, по площади или по согласованным долям. Сама формула должна быть выбрана сторонами, а не появляться впервые в счёте.

Укажите, какие документы подтверждают расходы, как арендатор получает расчёт и когда оплачивает переменную часть. Если стоимость может меняться, опишите механизм изменения и его пределы.

Для разовых затрат на обучение особенно полезно уточнить, включаются ли они сразу или распределяются по периодам. Иначе арендатор может ожидать обычный ежемесячный платёж и неожиданно получить счёт за годовую подготовку персонала.

Чего нельзя сделать односторонне

Нельзя считать, что право оплачивать охрану за свой счёт автоматически даёт право переложить её на арендатора. Если договор не предусматривает такого платежа, потребуется согласовать соответствующие условия.

Проверьте и уже действующее описание эксплуатационных расходов. Оно может содержать закрытый перечень, особый порядок согласования или ограничение суммы. Новое название в счёте не отменяет эти условия.

Почему нужен отдельный налоговый разбор

Налоговая квалификация зависит от содержания обязательства: платит ли арендатор часть арендной платы, возмещает расходы или оплачивает отдельную услугу. Значение имеют условия договора и фактические документы.

Вопросы охранных расходов затрагивались в письме ФНС от 4 февраля 2010 года № ШС-22-3/86@. Не стоит автоматически переносить любой вывод об охране на обучение работников арендодателя: у этих затрат разные обстоятельства.

Сначала согласуйте договорную модель, затем проверьте её налоговый учёт. Остальные условия пользования помещением разобраны в статье об аренде коммерческой недвижимости.

Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать договор аренды недвижимости: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.