Даёт ли преимущественное право аренды прежнюю цену на новый срок

Преимущественное право не обязывает арендодателя сохранить прежнюю плату. При заключении нового договора он может предложить другие условия, включая повышение цены.

Civius, юридическая компания Руслан Гаджиалиев, старший юрист; правовая позиция на 2024-07-26

Короткий ответ

Если арендодатель предложил новый срок с увеличением платы, это ещё не отказ в аренде. По мнению авторов, молчание арендатора на такое предложение может помешать последующей защите его преимущественного права.

Что защищает статья 621

Пункт 1 статьи 621 ГК РФ предусматривает преимущественное право при равных условиях. Для его реализации нужны надлежащее исполнение прежнего договора, отсутствие исключающего условия и своевременное письменное уведомление о желании заключить новый.

Это право на новый договор, а не автоматическое изменение срока старого. Поэтому прежняя цена не становится обязательной для последующего периода.

Фраза об изменении условий по соглашению сторон означает необходимость согласовать новый договор. Она не позволяет одной стороне навязать другой сохранение всех прежних условий.

Когда можно требовать перевод прав

Если арендодателю сообщили о желании продолжить отношения, он отказал, но в течение года после окончания прежнего договора сдал имущество другому лицу, закон допускает требование о переводе прав и обязанностей и возмещении убытков.

Если интерес к аренде утрачен, возможен только вопрос об убытках. Но нельзя автоматически требовать через суд заключения нового договора лишь потому, что срок прежнего закончился.

Почему важно ответить на новую цену

В вопросе арендодатель предложил повышение на 50%, а не отказался сдавать объект прежнему арендатору. Авторы считают, что согласие с предложенными условиями нужно выразить в нормально необходимый срок.

Пункт 1 статьи 441 ГК РФ не задаёт единого числа дней. Важны обстоятельства, в том числе оставшееся до окончания аренды время.

В сноске приведён случай, где четыре месяца признаны чрезмерным сроком. Это пример оценки, а не универсальное правило. Поэтому переговоры и ответы лучше фиксировать письменно и своевременно.

Условия продолжения аренды рассматриваем в статье об аренде коммерческой недвижимости.

Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать договор аренды недвижимости: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.