Можно ли расторгнуть аренду после двух просрочек или нецелевого использования

Отсутствие в договоре специального пункта не лишает арендодателя права требовать судебного расторжения по основаниям закона. Но две задержки оплаты ещё не выполняют условие статьи 619 ГК РФ о невнесении аренды более двух раз подряд: для этого основания речь идёт о трёх и более последовательных нарушениях.

Civius, юридическая компания Руслан Гаджиалиев, старший юрист; правовая позиция на 2025-03-04

Короткий ответ

Нецелевое использование может стать отдельным основанием, если подтверждено существенное нарушение условий или назначения помещения. При этом судебное расторжение и односторонний отказ без суда – разные способы прекращения договора. Законное право обратиться с иском нельзя подменять самостоятельным объявлением «договор уже расторгнут».

Что предусмотрено законом

Статья 619 ГК РФ предусматривает досрочное расторжение судом при существенном либо неоднократном нарушении пользования, существенном ухудшении имущества, определённых нарушениях оплаты и капитального ремонта.

Арендодатель может ссылаться на эти основания, даже если договор их не повторяет. Но он должен подтвердить именно предусмотренные обстоятельства, а не просто общее недовольство поведением арендатора.

Почему важны слова «более двух» и «подряд»

В пункте 26 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 разъяснено значение всех элементов основания о неоплате: просрочки, количества нарушений и их последовательности.

Поэтому две задержки, либо несколько нарушений с перерывами, нельзя автоматически посчитать выполнением этого конкретного основания. Для иной просрочки значение может иметь специальное договорное условие. Неполная оплата также требует отдельной оценки размера и существенности, а не механического приравнивания к любому невнесению.

Как подтвердить использование не по назначению

Сопоставьте согласованную цель помещения с реальной деятельностью арендатора. Нужны документы и факты: что именно происходит, какое условие нарушено и почему нарушение существенно либо повторяется.

Судебные примеры такого основания есть, в частности, в решении АС Пензенской области по делу № А49-9732/2024. Но одна фраза в договоре о целевом использовании ещё не доказывает, что конкретное отклонение даёт право прекратить аренду.

Что сделать до обращения в суд

Проверьте требование статьи 619 о предварительном письменном предупреждении и возможности исполнить обязательство в разумный срок. Зафиксируйте направление и получение, конкретное нарушение и требуемое исправление.

Затем выберите соответствующее основание и подготовьте доказательства, не смешивая судебное расторжение с договорным правом одностороннего отказа. Порядок выхода и сообщения сторон лучше согласовать заранее в договоре коммерческой аренды.

Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать договор аренды недвижимости: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.