Можно ли взыскать рыночную аренду после недействительного продления
Признание недействительным соглашения о продлении аренды не даёт арендодателю автоматического права взыскать разницу между прежней и рыночной ставкой за весь последующий период. Сначала суду нужно определить, на каком основании арендатор пользовался помещением: по продолжившимся договорным отношениям или без договора.
Короткий ответ
Признание недействительным соглашения о продлении аренды не даёт арендодателю автоматического права взыскать разницу между прежней и рыночной ставкой за весь последующий период. Сначала суду нужно определить, на каком основании арендатор пользовался помещением: по продолжившимся договорным отношениям или без договора.
Особенно важно поведение сторон до решения суда. Если арендодатель принимал оплату и не возражал против пользования, а освобождения потребовал только после признания соглашения недействительным, есть аргументы против расчёта всего прошлого периода по рынку. Но однозначного результата для такой ситуации обещать нельзя.
Что меняет недействительность соглашения
По пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не создаёт предусмотренных ею последствий с момента совершения. Значит, продление срока не считается состоявшимся на условиях спорного соглашения.
При этом решение о недействительности не отвечает само за себя на вопрос, как оценить всё фактическое пользование. Нужно восстановить первоначальный срок договора, содержание его условий и действия сторон после окончания этого срока.
Когда сохраняется договорная плата
Пункт 38 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 предусматривает расчёт за фактическое использование после окончания аренды в размере договорной платы. Правила возврата имущества и платежей после прекращения также разъяснены в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ № 35.
Кроме того, по пункту 2 статьи 621 ГК РФ продолжение пользования без возражений арендодателя может привести к возобновлению договора на неопределённый срок. Однако применение этого правила после недействительного продления требует оценки конкретной ситуации, а не механической ссылки на статью.
Когда возникает вопрос о рыночной цене
Если пользование нельзя признать договорным, возможно требование неосновательного обогащения, рассчитанное по стоимости фактического пользования. Такой подход встречается в практике, в том числе в постановлении Президиума ВАС РФ № 9460/09.
Но отчёт о рыночной ставке подтверждает размер предполагаемой платы, а не отсутствие договорного основания. Сначала нужно доказать применимость такого способа расчёта. Самостоятельное выставление новых счетов не заменяет этого обоснования.
Что проверить по периодам
Разделите время до первоначального окончания, до судебного решения, после требования освободить помещение и до фактического возврата. Для каждого периода сохраните письма, платежи, возражения и документы передачи. Это поможет оценить основания пользования без необоснованного единого расчёта «по рынку». Условия возврата и продолжения отношений заранее проверяйте в договоре коммерческой аренды.
Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать договор аренды недвижимости: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.
Что ещё полезно знать
Частые вопросы по теме
- Можно ли прекратить аренду после принятия оплаты по претензии
- Можно ли взыскать полную аренду, если ремонт в каникулы не выполнен
- Можно ли повысить аренду, если договор требует подписи арендатора
- Как расторгнуть аренду на десять лет без права обычного выхода
- Даёт ли преимущественное право аренды прежнюю цену на новый срок
