Как ИП учитывать аренду квартиры, если посредник удержал комиссию?

Полную оплату жильцов и комиссию следует оценивать раздельно. Учёт только остатка на счёте спорен; НДС по услугам для освобождённой жилой аренды не даёт автоматического вычета.

Civius, юридическая компания Руслан Гаджиалиев, старший юрист; правовая позиция на 2022-02-03

Короткий ответ

Для ИП на общем режиме безопаснее исходить из полной суммы, которую посредник получил от жильцов, и отдельно учитывать подтверждённую комиссию как расход. Поступление на банковский счёт за вычетом комиссии само по себе не означает, что доходом считается только этот остаток.

Это позиция от 3 февраля 2022 года по аренде квартиры через Booking. Она описывает историческую схему посреднических расчётов. В источнике также рассмотрен подход к доходу без удержанной комиссии, но прямо отмечен риск спора и отсутствие найденной практики с полностью аналогичным вопросом.

Какие суммы нужно разделить

В отчёте посредника обычно можно сопоставить полную оплату аренды, его вознаграждение и остаток к перечислению. Для налогового учёта важно понимать каждую сумму, а не начинать сразу с выписки банка.

Принципал получает доход от аренды через агента. Если жильцы заплатили 100 тысяч рублей, а посредник удержал 15 тысяч и перечислил 85 тысяч, разница связана с оплатой услуг агента. Она не исчезает из расчёта только потому, что два отдельных перевода не происходили.

Вопрос о фактическом получении денежного дохода связан с п. 1 ст. 223 НК РФ. Источник рассматривает и аргумент в пользу учёта лишь поступивших денег, и позицию о полной выручке с отдельным расходом. Второй подход соответствует описанному мнению контролирующих органов; первый нельзя выдавать за бесспорное разрешение.

Как подтвердить комиссию в расходах

В рассматриваемой ситуации ИП на общем режиме является налоговым резидентом РФ и использует профессиональный вычет по п. 1 ст. 221 НК РФ. Подтверждённые посреднические расходы оцениваются с учётом правил о комиссионных платежах в подп. 3 п. 1 ст. 264 НК РФ. Для нерезидента условия НДФЛ и доступность вычета нужно оценивать отдельно.

Сохраните договор, отчёт посредника, расчёт комиссии и документы о её удержании. Они должны показывать, какие услуги оплачены и как обязательство перед агентом исполнено. Не учитывайте одну комиссию дважды: одновременно как уменьшение полной выручки и отдельный расход.

Что происходило с НДС по жилой аренде

Для предоставления в пользование жилого помещения источник применяет освобождение по подп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ. Важно, что рассматривается квартира как жилое помещение; нельзя переносить вывод на любой объект с похожим названием в объявлении.

Входной НДС по услугам посредника, используемым для этой освобождённой деятельности, источник предлагает включать в стоимость услуги, а не принимать к вычету. Основание – п. 2 ст. 170 НК РФ. Поэтому сумма налога в акте агента не означает автоматически, что арендодатель может её вернуть через вычет.

Если ИП ведёт бухгалтерский учёт

В рассмотренном варианте полную выручку и комиссию отражают раздельно, опираясь на утверждённый отчёт агента. Банковское поступление показывает расчёт после удержания, но не заменяет отчёт о выполненных операциях.

Этот бухгалтерский подход нужно отличать от момента признания дохода для НДФЛ. Нельзя выбрать удобную дату из бухгалтерского примера и автоматически применить её ко всем налоговым суммам. При споре о конкретной схеме источник предлагает получить письменное разъяснение с описанием её условий.

Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Подготовить публичную оферту: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.