Низкая выручка арендатора сама по себе не доказывает обман при заключении договора

Что произошло

Стороны заключили договор аренды части здания на десять лет. Плата составляла 2% ежемесячной выручки, но не менее 200 тысяч рублей. Через несколько лет арендодатель попросил признать договор недействительным: по его версии, арендатор ввел его в заблуждение относительно будущих доходов.

Три инстанции отказали. По описанию дела стороны добровольно согласовали формулу с минимальным платежом, исполняли договор более трех лет, а помещение фактически передали. Недостижение ожидаемой выручки суды отнесли к предпринимательскому риску, а не к доказательству обмана — постановление АС Уральского округа от 23 января 2026 года по делу №А60-8698/2025.

По статье 179 ГК для недействительности из-за обмана нужно установить умышленное введение в заблуждение, а не просто неудавшийся экономический прогноз.

Практические выводы

Если аренда зависит от оборота, опишите источник данных, периодичность отчетов, право проверки и минимальную сумму. Иначе спор быстро перейдет от экономики помещения к качеству учета.

Не выдавайте прогноз продаж за гарантию. В презентации и переписке полезно прямо отделить расчетную модель от обязательного результата. Если сторона обещает конкретный минимум выручки, это уже должно быть отражено в договоре вместе с последствиями недостижения.

Арендодателю стоит проверять бизнес-модель до подписания, а не рассчитывать, что слабый оборот позволит отменить длинный договор. Арендатору — сохранять документы о передаче помещения и исполнении обязательств.

Формулу платы, отчетность и основания досрочного выхода можно согласовать в договоре аренды недвижимости.