Какие налоги возникают при возврате неотделимых улучшений арендодателю?
Авторы требуют начислить НДС при передаче улучшений, а не восстанавливать вычет. Остаточная стоимость для прибыли не списывается при бесплатной передаче, но компенсация меняет оценку.
Короткий ответ
По консультации от 27 апреля 2026 года передача арендодателю неотделимых улучшений рассматривается контролирующими органами как облагаемая НДС реализация, в том числе без оплаты. Поэтому авторы предлагают начисление налога, а не восстановление ранее применённого вычета.
Для остаточной стоимости результаты различаются: бухгалтерское списание возможно, но налоговый расход при бесплатной передаче авторы исключают. Компенсация, согласованная сторонами, меняет этот вывод.
Что происходит с НДС
По подпункту 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ реализация может образовывать объект и на безвозмездной основе. Авторы применяют это к передаче результата работ по улучшению арендуемой недвижимости.
В описанном случае улучшения выполнены в 2025 году, а договор 2020–2030 годов прекращается в 2026 году. Досрочное прекращение не становится само по себе основанием заменить начисление налога восстановлением вычета.
Ответ не содержит полного расчёта базы при бесплатной передаче. Этот вопрос необходимо определить отдельно от выбора между начислением и восстановлением.
Как списывается стоимость у арендатора
Если улучшения учитывались как основные средства, балансовая, или остаточная стоимость, при передаче списывается в бухгалтерские прочие расходы с учётом ФСБУ 6/2020.
Для налога на прибыль при отсутствии возмещения авторы не допускают учёт недоамортизированной суммы. В частности, применяется пункт 16 статьи 270 НК РФ о безвозмездной передаче.
Поэтому бухгалтерское списание не означает такого же налогового результата.
Какие последствия у арендодателя
Стоимость полученных капитальных вложений авторы не включают в доходы для прибыли по подпункту 32 пункта 1 статьи 251 НК РФ.
При получении без компенсации они не находят оснований для вычета НДС: налог не предъявляется арендодателю к оплате, и полученный в этом случае счёт-фактура не регистрируется для такого вычета.
Если договориться о возмещении
Стороны могут изменить первоначальное условие о некомпенсируемых улучшениях дополнительным соглашением, с учётом статьи 623 ГК РФ. Тогда у арендатора появляется налогооблагаемый доход от реализации.
Авторы полагают возможным признать при таком возмездном варианте остаточную стоимость в налоговых расходах. Важно, чтобы соглашение и фактические расчёты подтверждали компенсацию, а не только новое название бесплатной передачи.
Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать договор аренды недвижимости: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.
Что ещё полезно знать
Частые вопросы по теме
- Как зачесть капитальный ремонт в аренду и определить НДС?
- Обязан ли арендодатель платить за затопление по вине соседнего собственника
- Может ли арендатор взыскать с изготовителя спецтехники компенсацию, выплаченную пострадавшему работнику?
- Может ли арендодатель оставить платёж при досрочном отказе арендатора
- Влияет ли компенсация коммунальных расходов на НДС арендодателя при УСН?
