Передаём другому арендатору права на участок. Какие налоги и записи возникают?

Платная передача арендных прав образует доход и базу по НДС. При безвозмездной передаче доход у прежнего арендатора не возникает, но в разобранной позиции НДС рассчитан с рыночной стоимости; судебная практика по этому вопросу неоднозначна.

Civius, юридическая компания Руслан Гаджиалиев, старший юрист; правовая позиция на 2023-12-08

Короткий ответ

Результат зависит от того, платит ли новый арендатор за права и какой учёт ведёт прежний. При платной передаче возникают доход от реализации имущественного права и база по НДС. При безвозмездной передаче доход у прежнего арендатора не возникает, но в позиции декабря 2023 года рекомендовано начислять НДС с рыночной стоимости. При этом вопрос о НДС при бесплатной передаче не назван бесспорным.

Передача участка в собственность и передача прав его аренды – разные операции. Здесь рассматривается перенаём, то есть замена арендатора с передачей его прав и обязанностей.

Сначала оформите саму замену арендатора

По пункту 2 статьи 615 ГК РФ для такой передачи нужно согласие арендодателя. В соглашении сторон важно определить, платная ли передача, какую сумму получает прежний арендатор и как передаются обязательства по действующему договору.

Нельзя считать сделку бесплатной только потому, что один платёж в документах не назван ценой права аренды. Налоговые последствия зависят от реальных условий и встречного предоставления. В исходном разборе без конкретного соглашения не делался окончательный вывод, является ли операция возмездной.

Если новый арендатор платит

Для налога на прибыль плата за передаваемое право образует доход от реализации без НДС. При методе начисления его признают на дату передачи права. Доход можно уменьшить на подтверждённую цену приобретения права и связанные с приобретением и реализацией расходы по подпункту 2.1 пункта 1 статьи 268 НК РФ. Если таких расходов нет, уменьшать доход на предполагаемую стоимость нельзя.

По пункту 5 статьи 155 НК РФ база по НДС при передаче арендных прав определяется по общему порядку. В разобранной позиции это договорная цена без НДС, а счёт-фактуру нужно выставить в установленный пятидневный срок.

Если права передают бесплатно

У прежнего арендатора нет выручки для налога на прибыль. У получателя при этом может возникнуть доход от бесплатного получения имущественного права, который оценивают по рыночным ценам. Подтверждение этой оценки – отдельная задача принимающей стороны.

По НДС есть разные подходы в судебной практике. В исходной позиции рекомендован вариант с начислением налога исходя из рыночной стоимости, который поддерживает письмо Минфина № 03-07-14/85056. Поэтому отсутствие платы само по себе не даёт основания обещать отсутствие НДС.

Исключение для реализации земли из подпункта 6 пункта 2 статьи 146 НК РФ не решает этот вопрос: передаются арендные права, а не сам участок в собственность.

Что убрать из бухгалтерского учёта

Если аренда учитывалась с признанием активов и обязательств, на момент передачи нужно списать право пользования активом и соответствующий остаток обязательства по аренде. Возникшую разницу относят на доходы или расходы. При платной передаче отдельно отражают доход от переданного права и НДС.

Конкретные счета зависят от применяемой схемы учёта. Бухгалтеру нужно сверить остатки, документы о перенайме и дату прекращения обязательств перед арендодателем, а не ограничиваться проводкой по полученным от нового арендатора деньгам.

Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать договор аренды недвижимости: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.