Можно ли покупателю недостроя снова получить муниципальную землю без торгов
Продажа недостроя не обнуляет однократность аренды земли для завершения строительства. Если прежний собственник уже использовал это право, есть основание для отказа; судебная практика в источнике противоречива.
Короткий ответ
По позиции на 24 мая 2024 года смена собственника недостроя обычно не даёт нового права получить землю без торгов для завершения того же объекта. Если участок уже предоставляли для этой цели предыдущему владельцу, администрация может отказать.
Однако в рассмотренной судебной практике есть противоположный подход. Поэтому обещать покупателю обязательное заключение нового договора либо считать исход любого спора заранее решённым нельзя.
Почему продажа объекта не начинает срок заново
Объект незавершённого строительства может находиться на государственной или муниципальной земле. Специальное основание её аренды предусмотрено подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
Условия раскрывает подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ. Существенна однократность: участок не должен был ранее предоставляться для завершения этого объекта ни одному из его предыдущих собственников.
Покупка недвижимости не стирает такую историю. Например, если продавец уже получил специальную аренду для достройки, истечение договора и продажа объекта сами по себе не создают ещё один аналогичный период.
Пункт 6 ч. 8 ст. 39.8 ЗК РФ предусматривает срок до трёх лет. Это не означает право последовательно получать трёхлетние договоры при каждой продаже.
Откуда возникает неопределённость
Исходный ответ приводит решения, поддерживающие отказ после использования возможности прежним владельцем. Но есть и решения, учитывающие, что публичный собственник в течение шести месяцев после окончания аренды не потребовал изъятия объекта.
В таком подходе суды оценивали действия собственника недостроя, причины задержки строительства и отсутствие судебного решения об изъятии. Это объясняет, почему одной выписки о новой собственности для уверенного прогноза недостаточно.
Шестимесячный срок не следует понимать как безусловное прекращение возможности публичного собственника когда-либо обратиться за изъятием. В материале отдельно отмечен иной подход к сроку заявления такого требования.
Что проверить перед покупкой
Запросите прежние договоры аренды и основания предоставления земли. Обычная аренда для строительства и специальная аренда для завершения объекта имеют различное значение для этого вопроса.
Проверьте законность создания недостроя, разрешительные документы, даты окончания договоров, заявления администрации и судебные дела. Причины задержки из-за органов власти или подключения к сетям также могут оказаться существенными.
Статья 239.1 ГК РФ предусматривает продажу через публичные торги при установленных условиях. Предметом такой продажи является недострой, а не сам земельный участок.
Наконец, для незавершённого объекта долевого строительства действует специальная оговорка ч. 11 ст. 4 Закона № 214-ФЗ. Её нельзя переносить на любой недострой. Покупателю нужно оценить конкретный объект и земельную историю до того, как рассчитывать на аренду без торгов.
Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать договор поставки: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.
Что ещё полезно знать
Частые вопросы по теме
- Как сохранить участок под отвалом камня после прекращения лицензии на добычу
- Нужно ли сохранять аренду земли и сервитут при консервации реконструируемого объекта?
- Нужно ли платить пени за аренду земли, если платёж вовремя попал в невыясненные поступления?
- Нужно ли покупателю требования проверять всё перед банкротством продавца?
- Нужно ли ждать включения поставщика в РНП для повторной закупки по 223-ФЗ?
