Можно ли учесть на УСН аренду квартиры директора под офис и склад?

Признание такой аренды в расходах спорно из-за назначения жилья. Документы и НДФЛ не устраняют риск, а судебную практику нужно оценивать по обстоятельствам.

Civius, юридическая компания Руслан Гаджиалиев, старший юрист; правовая позиция на 2022-03-24

Короткий ответ

Если ООО на УСН «доходы минус расходы» арендует у своего директора жилое помещение под офис и склад, учитывать аренду без риска нельзя. В позиции от 24 марта 2022 года прямо отмечено: признание расходов с большой вероятностью придётся защищать в суде. Удержание НДФЛ с арендной платы этот спор не решает.

Причина – столкновение налоговых правил об аренде с ограничениями использования жилья. При этом вывод об обязательном отказе в расходах тоже не бесспорен: в практике, рассмотренной источником, были решения в пользу налогоплательщиков.

Почему назначение помещения создаёт проблему

По п. 3 ст. 288 ГК РФ размещение организаций в жилом помещении допускается после перевода его в нежилое. Обычный договор аренды с собственником не меняет назначение квартиры или дома.

В жилищном законодательстве есть возможность заниматься профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельностью для граждан, которые законно проживают в помещении. Она предусмотрена ч. 2 ст. 17 ЖК РФ, с условиями о правах других лиц и требованиях к жилью. Это не общее разрешение разместить офис и склад ООО в любой квартире директора.

Что говорит налоговое законодательство

Аренда входит в перечень расходов при УСН по подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Однако расход должен быть подтверждён документами, экономически обоснован и связан с получением дохода по п. 1 ст. 252 НК РФ.

Минфин в рассмотренных старых разъяснениях считал аренду жилья под офис не отвечающей этим требованиям из-за гражданских и жилищных ограничений. Источник одновременно указывает на возражение: НК РФ не устанавливает отдельного запрета на арендные расходы только из-за жилого статуса объекта, а деловую необходимость затрат нельзя оценивать лишь по предпочтениям проверяющего.

На дату подготовки ответа судебная практика была неоднородной, а рассмотренные разъяснения – старыми. Поэтому обещать, что договор и платёжные документы гарантируют признание расхода, нельзя.

Почему аренда у директора требует особенно понятных документов

Связь между арендодателем и обществом сама по себе не доказывает, что расходы личные. Но нужно показать, что помещение действительно использует компания и за что именно она платит.

В деле № А53-1756/2016 суд оценивал аренду дома у директора и ремонт за счёт организации. Отрицательный вывод был связан, в частности, с тем, что ремонт признали произведённым в интересах самого руководителя. Это показывает, почему одного названия «офис» в договоре мало.

Как оценить решение до оплаты

Проверьте статус объекта, предполагаемое использование, документы о реальной работе компании в помещении и состав оплачиваемых затрат. Аренда офиса, покупка квартиры и ремонт личного дома – разные ситуации, их нельзя объединять одним налоговым выводом.

Источник предлагает запросить письменное разъяснение у финансового или налогового органа. По ст. 111 НК РФ выполнение подходящих разъяснений может исключать вину в налоговом нарушении. Это вопрос ответственности, а не автоматическая гарантия, что спорный расход обязательно признают.

Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать договор аренды недвижимости: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.