Может ли ИП сдавать свою квартиру как обычный гражданин и не включать доход в УСН

Отсутствие арендного ОКВЭД – только одно из обстоятельств. Важны количество объектов, оформление договора и признаки предпринимательской деятельности.

Civius, юридическая компания Руслан Гаджиалиев, старший юрист; правовая позиция на 2024-11-12

Короткий ответ

По позиции исходного ответа, риск включения аренды в УСН уменьшается при сочетании трёх условий: сдаётся только одна квартира, договор заключён от имени гражданина, а в ЕГРИП нет арендного вида деятельности.

Но отсутствие одного кода ОКВЭД не даёт безусловной защиты. Нужно оценивать, как фактически организована сдача квартиры.

Почему личная квартира не всегда отделена от бизнеса

Закон не создаёт двух разных собственников – человека как гражданина и того же человека как ИП. Подход к единству имущества отражён в постановлении Конституционного суда № 20-П.

Поэтому выражение «квартира моя личная» само по себе ещё не решает, в каком налоговом режиме учитывать поступления. Значение имеет характер деятельности.

Пункт 1 статьи 2 ГК РФ связывает предпринимательство с самостоятельной деятельностью на свой риск, направленной на систематическое получение прибыли. В определении Верховного суда от 6 марта 2018 года рассматривается направленность активных действий и используемых ресурсов на получение такого результата.

Какую ситуацию оценивал источник

ИП применяет УСН «доходы», имеет одну квартиру и собирается сдавать её по договору как физическое лицо. Код 68.20.1 не заявлен.

При одновременном наличии этих обстоятельств авторы источника не видят оснований учитывать арендный доход именно в рамках ИП. Это оценка конкретной модели, а не правило «без кода аренда всегда вне УСН».

Если хотя бы одно условие меняется, риск признания дохода предпринимательским существенно повышается. Например, вывод об одном объекте не следует механически переносить на сдачу нескольких квартир.

Что проверить до первого платежа

Сопоставьте условия договора, заявленные виды деятельности и фактическое количество сдаваемых объектов. Важно, чтобы документы отражали реальную ситуацию, а не только формально называли арендодателя гражданином.

Если деятельность организована как самостоятельный арендный бизнес, рассчитывать исключительно на отсутствие кода опасно. И наоборот, наличие статуса ИП по другому направлению не означает автоматического отнесения каждого личного поступления к УСН.

Наконец, доход вне УСН не становится необлагаемым. Его налоговые последствия нужно определить отдельно по правилам, применимым к гражданину.

Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать договор аренды недвижимости: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.