Какие налоги возникают при передаче недвижимости ИП в личный фонд

Эксперты не видят дохода УСН у передающего ИП, но НДС зависит от использования имущества и режима. Передача в фонд не является универсальным освобождением.

Civius, юридическая компания Екатерина Звягинцева, юрист; правовая позиция на 2025-08-25

Короткий ответ

По экспертной позиции у передающего ИП не возникает дохода для УСН: он не получает оплату или иную экономическую выгоду. Но из этого не следует, что НДС всегда отсутствует.

Для НДС важно, использовалась ли недвижимость в бизнесе, как ее будет использовать личный фонд и имеет ли ИП законное освобождение. В консультации от 25 августа 2025 года этот вопрос прямо назван неоднозначным.

Как соотносятся разные оценки

При создании фонда стоимость передаваемого имущества определяется по рыночной оценке согласно статье 123.20-4 ГК РФ. На дату консультации для создания указан минимум 100 млн рублей.

Это правило касается имущества при создании фонда, а не автоматически любой последующей передачи.

Если выбытие отражается в бухгалтерском учете, применяются пункт 40 и пункт 42 ФСБУ 6/2020: объект списывается по балансовой стоимости. Рыночная оценка и сумма списания поэтому могут отличаться.

Почему не возникает дохода УСН

Эксперты исходят из инвестиционного характера передачи и отсутствия выгоды у ИП по статье 41 НК РФ. Задолженность перед ним не погашают, оплату он не получает.

Соответственно, стоимость переданного имущества не предлагается считать выручкой самого предпринимателя только из-за оценки.

Этот вывод касается передающей стороны. Учет и последующие доходы фонда рассматриваются отдельно.

Почему с НДС сложнее

В письме Минфина от 28 июля 2025 года отсутствие реализации для указанной передачи связано с дальнейшим использованием для основной уставной деятельности, не направленной на систематическое получение прибыли.

Если бизнес-недвижимость передают фонду для получения дохода, нельзя обещать такое же освобождение от объекта НДС. Бесспорного способа определить налоговую базу для такого случая в этом разборе тоже не предложено.

Что проверить в конкретной ситуации

Отдельно оцените законность освобождения ИП по статье 145 НК РФ на момент передачи. Порог доходов 60 млн рублей относится к правилам 2025 года и не является универсальным для будущих лет.

Документы передачи должны согласовывать имущество, оценки и назначение. Отсутствие дохода УСН, оценка при создании фонда и налоговый режим НДС – три разных проверки.

Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Заказать проверку договора: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.