Продажа квартиры сотруднику в рассрочку: когда чек и доход на УСН

Чек при передаче квартиры и чеки при поступлении платежей выполняют разные задачи; доход на УСН возникает по мере оплаты.

Civius, юридическая компания Екатерина Звягинцева, юрист; правовая позиция на 2022-06-28

Короткий ответ

По позиции от 28 июня 2022 года ООО на УСН, продающее сотруднику квартиру без аванса в рассрочку, формирует чек при передаче квартиры с признаком «Передача в кредит». При последующем получении каждого платежа нужен чек с признаком «Оплата кредита».

Доход на УСН при этом признаётся частями по мере поступления оплаты. Чек на передачу всей квартиры не означает, что вся цена уже стала налоговым доходом.

Как связаны передача и платежи

Разные признаки расчёта предусмотрены в подходе письма ФНС от 03.09.2020 № АБ-4-20/14236@. Кассу применяют и при расчётах через банк: сотрудник остаётся покупателем – физическим лицом.

Для недвижимости источник сохранял важную оговорку. Закон о кассах не называл прямо моментом расчёта ни регистрацию права, ни подписание акта. Автор позиции предлагал ориентироваться на фактическую передачу по документу, учитывая пункт 1 статьи 556 ГК РФ. Поэтому дату первого чека связывали с передачей квартиры, а не автоматически с регистрацией перехода собственности.

В договоре и документах передачи нужно согласовать порядок оплаты и зафиксировать, когда покупатель получает объект.

Доход и другие условия договора

Пункт 1 статьи 346.17 НК РФ устанавливает кассовый метод. Например, если после передачи квартиры покупатель ежемесячно перечисляет согласованную сумму, доход возникает на даты этих поступлений. Регистрация права сама по себе не заменяет оплату для этого правила.

Источник также не приравнивал беспроцентную рассрочку автоматически к отдельному займу. Вопрос коммерческого кредита оценивался с учётом условий договора и пункта 1 статьи 823 ГК РФ. Поэтому наличие рассрочки ещё не позволяет без анализа сделать вывод о материальной выгоде от экономии на процентах.

Отдельный риск – погашать цену удержаниями из зарплаты. Источник отмечал возможные претензии даже при заявлении сотрудника и рекомендовал учитывать ограничения статьи 137 ТК РФ. Порядок добровольных платежей стоит согласовать отдельно.

Ответ передаёт историческую позицию июня 2022 года, включая неопределённость даты первого кассового расчёта по недвижимости.

Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать договор купли-продажи недвижимости: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.