Как на УСН учесть возврат аренды и обеспечительного платежа

Полученную арендную плату ИП на УСН включает в доход при поступлении. Когда излишне полученную аренду возвращают из-за расторжения договора, доход уменьшается в периоде фактического возврата.

Civius, юридическая компания Руслан Гаджиалиев, старший юрист; правовая позиция на 2023-12-04

Короткий ответ

Обеспечительный платёж, полученный именно как обеспечение обязательств, в доход не включается. Его возврат также не уменьшает доход. Эти две суммы нужно разделить, даже если перечислять их арендатору одновременно.

Как отличить обеспечение от оплаты

Обеспечительный платёж выполняет обеспечительную функцию. В рассматриваемом случае после расторжения по акту сверки арендатору возвращаются вся обеспечительная сумма и переплата по аренде.

Подпункт 2 пункта 1 статьи 251 НК РФ исключает из доходов имущество, полученное как обеспечение обязательств. На УСН действует соответствующее исключение.

Но название платежа в назначении перевода не заменяет условия договора. Этот ответ относится к обеспечению, которое не было превращено в арендную оплату. Зачёт в счёт аренды требует отдельной оценки.

В каком периоде уменьшать доход

По пункту 1 статьи 346.17 НК РФ доходы учитываются кассовым методом.

При возврате ранее полученного аванса уменьшение относится к периоду возврата. Приведённые официальные разъяснения распространяют этот подход и на возврат выручки при расторжении.

Поэтому акт сверки подтверждает размер обязательства, но сам по себе ещё не означает возврат денег. Для уменьшения дохода важна фактическая выплата арендатору.

Получение и возврат обеспечения, которое ранее в доход не включалось, не создают такого уменьшения. Иначе из налоговой базы вычиталась бы сумма, которая туда не попала.

Как отразить операции в книге

В порядке, рассмотренном на 4 декабря 2023 года, полученную аренду отражают в графе 4 раздела I книги доходов и расходов.

Для возвращённой аренды предложена отрицательная запись в той же графе. Специальный порядок такой записи не был подробно разъяснён, поэтому этот способ изложен как экспертный подход.

Обеспечение и его возврат в книге не отражаются. Для подтверждения разделения сохраните договор, акт сверки и платёжные документы. Условия обеспечения и прекращения аренды разбираем в статье об аренде коммерческой недвижимости.

Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать договор аренды недвижимости: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.