Входят ли возмещенные коммунальные платежи в лимит освобождения от НДС на УСН?

Если коммунальные поступления облагаются УСН, они входят и в лимит освобождения от НДС. Исключение возможно при посреднической модели; вознаграждение остается доходом.

Civius, юридическая компания Руслан Гаджиалиев, старший юрист; правовая позиция на 2025-10-20

Короткий ответ

Да. Если суммы, полученные от арендаторов в возмещение коммунальных расходов, включаются в доходы при УСН, они учитываются и при расчете доходного лимита для освобождения от НДС.

Перенос поступлений в бухгалтерскую категорию «прочие доходы» этого не меняет. По ответу на 20 октября 2025 года определяющее значение имеет налоговый состав доходов, а не название строки учета.

Почему возмещение входит в лимит

Пункт 1 статьи 145 НК РФ отсылает к правилам определения доходов на упрощенной системе, в том числе статье 346.15 НК РФ. Поэтому при проверке освобождения учитывают доходы, определяемые по этим налоговым правилам.

В вопросе предприятие уже облагало УСН 6% и арендную плату, и коммунальные компенсации. При такой модели нет основания исключить вторую сумму из лимита только потому, что она направлена на покрытие затрат.

Например, арендодатель получил от арендатора деньги за пользование помещением и отдельное возмещение электроэнергии. Если оба поступления включены в налоговую базу УСН, оба участвуют в рассматриваемом расчете. Расходование части денег поставщику коммунальных услуг не превращает поступление автоматически в транзитное.

Когда возможна другая модель

Источник выделяет посреднический договор, например агентский. По нему арендодатель приобретает или оплачивает соответствующие услуги в интересах и за счет арендатора, действуя от собственного имени либо от имени арендатора.

При настоящей посреднической модели суммы, полученные на исполнение поручения или в возмещение соответствующих затрат, могут не включаться в доходы по подпункту 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ. Доходом остается агентское вознаграждение.

Такой подход отражен в письме Минфина от 22 декабря 2020 года. Но одного слова «агент» или «возмещение» в назначении платежа недостаточно. Договорные отношения и фактическое исполнение должны соответствовать посредничеству.

Что проверить арендодателю

Прочитайте договор аренды и отдельные соглашения. Нужно установить, чью обязанность перед коммунальной организацией исполняет арендодатель, за чей счет он действует и какие документы подтверждают соответствующие расчеты.

Если сейчас все коммунальные поступления признаются собственным доходом, их нельзя просто исключить из лимита внутренней бухгалтерской переклассификацией. Для иного подхода требуется действительное основание по налоговым правилам.

Также не следует автоматически распространять новый агентский договор на уже состоявшиеся поступления. Каждую сумму оценивают по существовавшим отношениям и документам.

В исходном вопросе упоминаются 60 млн рублей и предполагаемая будущая величина лимита. Ответ не подтверждает последнюю цифру: он объясняет состав доходов, который учитывается при применимом лимите. Конкретный порог нужно определять по периоду и действующей для него норме.

Таким образом, практическая проверка состоит из двух разных расчетов: сначала установите состав доходов по УСН, затем сопоставьте их сумму с применимым порогом. Коммунальные компенсации исключаются только при наличии подходящего правового основания, а не из-за их хозяйственного назначения.

Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать договор аренды недвижимости: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.