Когда обеспечительный платёж по аренде становится доходом на УСН?

Возвратное обеспечение не учитывается как доход при рассмотренных условиях. При зачёте в аренду сумму отражают в доходах на дату акта; решающее значение имеет договор.

Civius, юридическая компания Руслан Гаджиалиев, старший юрист; правовая позиция на 2024-06-28

Короткий ответ

Ответ зависит от назначения денег по договору. Если обеспечительный платёж должен быть возвращён после окончания аренды, в рассмотренной позиции у арендодателя не возникает учитываемого дохода УСН от самого поступления.

Если деньги зачтены в арендную плату, их нужно признать доходом. Позиция от 28 июня 2024 года связывает отражение с датой акта о зачёте.

Почему название платежа недостаточно

Обеспечительный платёж может выполнять разные договорные функции. Слова «депозит» или «гарантийный взнос» не показывают, должен ли арендодатель вернуть деньги или уже получил оплату аренды.

Поэтому прочитайте условия использования и возврата. Важны не только заголовок пункта и назначение перевода, но и то, при каких событиях сумма остаётся арендодателю либо погашает конкретный долг.

Судебный подход к обеспечительным суммам для УСН отражён в п. 10 Обзора ВС РФ от 4 июля 2018 года. Именно содержанием отношений определяется, является ли сумма учитываемым доходом.

Когда сумма остаётся возвратным обеспечением

В исходном ответе прямо выделено условие о возврате после истечения срока аренды. Пока сумма сохраняет такую функцию и не становится оплатой, её получение не включается в доходы арендодателя по разобранному сценарию.

Например, договор предусматривает, что после завершения аренды при отсутствии оснований использования сумма возвращается. Это отличается от платежа за последний месяц, который стороны заранее называют «обеспечением», но фактически направляют на аренду.

Пример нужен для чтения условий, а не для автоматической переквалификации любого депозита. В каждом договоре проверьте предусмотренную судьбу денег и фактическое оформление.

Когда появляется доход при зачёте

Если обеспечение используется для оплаты аренды, меняется его назначение. Стороны составляют акт о зачёте, а арендодатель отражает сумму как доход в книге учёта доходов и расходов на дату этого акта.

Акт должен позволять установить, какая сумма, за какой период или обязательство погашает плату. Иначе трудно объяснить, почему первоначально возвратные деньги стали доходом именно в выбранную дату.

Проверьте, не проведён ли зачёт уже фактически. Нельзя продолжать считать деньги возвратными только потому, что в первом платёжном поручении написано «обеспечительный платёж», если стороны затем направили их на оплату аренды.

Что делать с неоднозначным договором

Сопоставьте условия договора, дополнительные соглашения и документы расчётов. Если один пункт говорит о возврате, а другой – о постоянном использовании суммы в оплату, вопрос нельзя решить по одному предложению.

Постановление АС Западно-Сибирского округа от 3 мая 2018 года № Ф04-1313/2018 приведено в источнике как ориентир правоприменения. Исходный ответ подчёркивает зависимость результата от условий использования и возврата.

При подготовке договора заранее укажите, что обеспечивает сумма, когда возвращается и как оформляется её использование. Это помогает определить налоговый момент без искусственного переименования платежа.

Для описанных вариантов результат различается: сохранение возвратной функции не создаёт рассматриваемого дохода от получения, а оформленный зачёт в аренду создаёт доход на соответствующую дату. Использование суммы по другим основаниям, например для возмещения определённых потерь, требует самостоятельного анализа и не разрешается этим коротким ответом автоматически.

Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать договор аренды недвижимости: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.