Считается ли сохранение аренды без НДС повышением платы после перехода на УСН

По мнению экспертов июня 2023 года, твёрдая договорная сумма обычно сохраняется, особенно при прямом условии о неизменности договора после перехода на УСН. Но практика неоднозначна: суд может поддержать арендатора, требующего исключить прежнюю сумму НДС.

Civius, юридическая компания Руслан Гаджиалиев, старший юрист; правовая позиция на 2023-06-14

Короткий ответ

По мнению экспертов на 14 июня 2023 года, переход арендодателя на УСН сам по себе не должен менять согласованную арендную плату. Особенно значимо условие договора: смена налоговой системы не является основанием менять или расторгать договор.

Но однозначного судебного подхода источник не находит. Есть риск, что суд поддержит арендатора и сочтёт сохранение прежней суммы без НДС фактическим увеличением платы либо основанием исключить налоговую составляющую.

Почему арендодатель может сохранить сумму

В рассмотренном договоре ставка составляла 250 рублей за квадратный метр с НДС. После перехода на УСН арендодатель оставил 250 рублей, но уже без НДС.

Налоговая обязанность стороны и согласованная гражданская цена регулируются разными правилами. Общее разграничение следует из статьи 2 НК РФ и статьи 2 ГК РФ.

Если стороны установили итоговую сумму и не поставили её в зависимость от будущего статуса плательщика НДС, изменение налогового режима само по себе не переписывает договор. В исходном случае это дополнительно подтверждается прямой оговоркой о последствиях перехода на УСН.

Почему арендатор может возражать

В другой линии практики суды допускают уменьшение платы на ранее включённый НДС. Логика состоит в том, что получение налоговой составляющей лицом, которое уже не обязано уплачивать этот налог, может образовывать неосновательное обогащение.

Такой подход отражён, в частности, в постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 7 февраля 2019 года. Источник сообщает о нескольких аналогичных решениях и не объявляет их незначимыми только из-за договорной оговорки.

Для арендатора на ОСНО важен и экономический результат: прежняя общая сумма может означать большую стоимость аренды без возможности прежнего вычета. Однако одна эта разница ещё не даёт в ответе универсальной формулы уменьшения платежа.

Как связано условие о повышении не более чем на 20%

Договор отдельно позволял односторонний пересмотр ставки не чаще раза в год и в пределах 20%. Но сначала требуется разрешить исходный спор: является ли сохранение прежней итоговой суммы изменением договорной цены.

При подходе арендодателя твёрдая цена осталась прежней. При противоположном подходе исключение НДС из структуры прежней суммы может оцениваться как увеличение фактической платы. Поэтому нельзя автоматически объявить любое сохранение 250 рублей допустимым повышением в пределах оговорённого процента.

Сопоставьте формулировки о цене, НДС, налоговом режиме и порядке изменения платы. Экспертный итог исторического ответа – аргументы за сохранение суммы есть, но судебный риск для арендодателя остаётся.

Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать договор аренды недвижимости: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.