Как считать НДФЛ, если аренду у физлица оплатили только частично?

НДФЛ и доход в расчёте связаны с фактической выплатой. Неоплаченная часть аренды остаётся долгом, пока стороны не изменят договор.

Civius, юридическая компания Руслан Гаджиалиев, старший юрист; правовая позиция на 2022-04-24

Короткий ответ

Если компания перечислила собственнику помещения только часть арендной платы, НДФЛ считают с этой выплаченной суммы. Долг по договору сам по себе ещё не означает, что собственник получил доход. В расчёте 6-НДФЛ отражают фактическую выплату и относящийся к ней налог.

Здесь рассматривается аренда у физического лица, которое не зарегистрировано как ИП, и позиция по состоянию на 24 апреля 2022 года. Компания применяет УСН. При оценке более поздних выплат нужно учитывать правила того периода, особенно сроки перечисления налога.

Почему налог не считают со всей суммы договора

Для денежного дохода важна дата его получения. По подп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ это день выплаты денег, в том числе перечисления на счёт. Если по договору положено 100 тысяч рублей, а перечислили 40 тысяч, доход на эту дату связан с выплаченными 40 тысячами. Остаток пока остаётся задолженностью.

Компания выступает налоговым агентом: рассчитывает НДФЛ и удерживает его при выплате арендодателю. Правило удержания установлено п. 4 ст. 226 НК РФ. Перечислять собственнику всю сумму, рассчитывая, что он самостоятельно заплатит налог, в рассматриваемой ситуации нельзя.

В 6-НДФЛ показывают доход за период фактической выплаты. Когда компания погасит остаток долга, эта выплата и соответствующий налог попадут в расчёт за свой период. Начисление арендной платы в учёте компании не заменяет получение дохода физическим лицом.

Что происходит с неоплаченной арендой

Финансовые трудности не уменьшают согласованную цену автоматически. Если стороны не поменяли договор, оставшаяся сумма продолжает быть долгом. Полезно оформить дополнительное соглашение об отсрочке или рассрочке и указать понятный график платежей. Если стороны хотят снизить саму плату, это другое изменение, которое тоже нужно согласовать.

Наличие долга не превращает пользование помещением в безвозмездное. Для этого важно, чтобы обязанность оплатить аренду сохранялась и задолженность была отражена в учёте. Поэтому нельзя одновременно считать договор платным и списывать неоплаченную часть как будто платить её уже не нужно.

Если УСН позволяет учитывать расходы, арендную плату включают в них после оплаты с учётом п. 2 ст. 346.17 НК РФ. При объекте «доходы» расходы на аренду налоговую базу не уменьшают.

Может ли собственник сдавать помещение без ИП

Регулярная сдача коммерческой недвижимости требует отдельной оценки. По ст. 2 ГК РФ для предпринимательской деятельности существенна направленность на систематическое получение прибыли. Значение имеют назначение объекта, его приобретение и фактическое использование.

Само удержание НДФЛ компанией не решает вопрос о предпринимательском характере аренды. Если деятельность признают предпринимательской, у собственника могут возникнуть дополнительные налоговые последствия, включая вопрос об НДС. Поэтому коммерческое помещение, постоянно сдаваемое ради дохода, нельзя оценивать только по тому, зарегистрирован ли его владелец как ИП.

Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать договор аренды недвижимости: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.