Как ИП сдавать квартиру с машино-местом и учитывать доход на УСН

ИП на УСН с объектом «доходы» может учитывать плату за сдачу собственной квартиры и машино-места в рамках этого режима, если сдача относится к его предпринимательской деятельности. Одного статуса ИП для этого недостаточно: значение имеют договор, фактическое использование имущества и учёт поступлений.

Civius, юридическая компания Руслан Гаджиалиев, старший юрист; правовая позиция на 2023-11-16

Короткий ответ

В консультации на 16 ноября 2023 года рассматривается ставка 6%. Это дата разбираемой налоговой позиции; расчёты за последующие годы нужно делать по правилам соответствующего периода.

Как показать, что квартиру сдаёт предприниматель

Регистрация ИП не создаёт второго собственника имущества: квартира продолжает принадлежать тому же гражданину. Поэтому сама запись права собственности на физическое лицо не мешает использовать квартиру в бизнесе.

Посмотрите, заявлен ли вид деятельности по сдаче недвижимости, как заключён договор и отражаются ли поступления в учёте. Полезны также факты систематической сдачи имущества и отсутствия его личного использования в рассматриваемый период.

Коды ОКВЭД не заменяют фактическую деятельность, но их отсутствие создаёт спор. В судебной практике встречаются разные подходы к доходам от незаявленного вида деятельности. Поэтому обещать, что отсутствие кода всегда безразлично для налога, нельзя.

Какие документы подготовить

Укажите в договоре стороны, точные объекты, плату, срок и порядок передачи. Для машино-места проверьте сведения ЕГРН: в консультации рассматривается самостоятельный объект недвижимости, поставленный на кадастровый учёт.

Отдельно проверьте вид договора и необходимость регистрации. Источник разбирает аренду помещения и применение правил о договорах на год и более. Название «аренда квартиры» не позволяет без проверки распространить один порядок на любой договор проживания.

Поступления учитывают в книге доходов и расходов по статье 346.24 НК РФ. В рассматриваемой ситуации при ведении такого налогового учёта ИП не обязан дополнительно сдавать бухгалтерскую отчётность только из-за сдачи квартиры.

Что включать в доход

Статья 346.15 НК РФ определяет состав доходов при УСН. Плату по договору учитывают по поступлению денег. Консультация относит к доходу также возмещение дополнительных расходов арендодателя, включая коммунальные платежи; не стоит исключать их только потому, что в договоре они названы компенсацией.

Нужна ли онлайн-касса

Пункт 2 статьи 2 Закона № 54-ФЗ предусматривает освобождение при сдаче ИП принадлежащих ему жилых помещений, в том числе совместно с машино-местами в многоквартирном доме. Это специальное условие: ответ о квартире вместе с местом нельзя автоматически переносить на отдельно сдаваемое нежилое помещение.

До подписания стоит сверить документы на объекты и порядок оплаты. Договорные условия сдачи недвижимости обсуждаем в материале об аренде.

Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать договор аренды недвижимости: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.