Какой доход возникает на УСН при бесплатном пользовании недвижимостью?

Доход оценивают по рыночной стоимости аренды сопоставимого имущества. Стоимость самой недвижимости не включают только потому, что ИП пользуется ею бесплатно.

Civius, юридическая компания Руслан Гаджиалиев, старший юрист; правовая позиция на 2022-04-22

Короткий ответ

Если ИП на УСН бесплатно пользуется чужой недвижимостью, для налога оценивают стоимость такого пользования. Ориентир – сколько стоила бы аренда сопоставимого имущества. Рыночную стоимость самого здания включать в доход только из-за бесплатного пользования не нужно: право собственности к предпринимателю не переходит.

Ответ основан на позиции по состоянию на 22 апреля 2022 года. Он касается договора, по которому имущество передают во временное пользование с обязанностью вернуть его. Передача недвижимости в собственность имеет другие последствия.

Откуда возникает доход, если денег не было

При УСН учитывают не только выручку от продаж, но и внереализационные доходы. Это предусмотрено п. 1 ст. 346.15 НК РФ. В их числе – доход от безвозмездно полученных имущественных прав по п. 8 ст. 250 НК РФ.

Предприниматель получает возможность использовать помещение, не оплачивая её собственнику. У этой возможности есть экономическая ценность: за аналогичное помещение при обычной аренде пришлось бы платить. Поэтому отсутствие денежного поступления ещё не означает отсутствие дохода для налогообложения.

Сначала проверьте, нет ли основания для исключения дохода по ст. 251 НК РФ. Такие основания применяются при выполнении предусмотренных законом условий. Само по себе название «безвозмездное пользование» освобождения от налога не даёт.

Почему нельзя брать цену недвижимости

Договор безвозмездного пользования также называют ссудой. По п. 1 ст. 689 ГК РФ получатель использует вещь временно и затем возвращает её. Собственником он не становится.

Это различие определяет предмет оценки. Если помещение стоит 12 миллионов рублей, эта сумма описывает стоимость недвижимости как объекта собственности. Она не показывает, сколько предприниматель сэкономил, бесплатно пользуясь помещением за рассматриваемый период. Для этого нужна сопоставимая арендная цена.

Например, сведения об аренде похожих помещений могут помочь обосновать стоимость пользования. Но случайное объявление о продаже здания такой расчёт не подтверждает. Также нельзя брать плату за существенно другой объект, не объясняя различия.

Чем подтвердить рыночную плату

Сопоставляйте условия пользования: местоположение, площадь, назначение, состояние помещения и другие характеристики, которые влияют на арендную цену. Имеет значение и то, какие платежи включены в сравниваемую стоимость. Иначе одинаковые цифры могут относиться к разным условиям.

Рыночный уровень цены нужно подтвердить документами либо независимой оценкой. Основание для определения рыночных цен связано с правилами ст. 105.3 НК РФ. Сохраните сведения, использованные в расчёте, и пояснение, почему выбранные объекты подходят для сравнения.

В договоре и учёте полезно чётко разделить стоимость самого имущества и стоимость полученного права пользования. Тогда будет понятно, какое именно благо получено бесплатно и почему для расчёта дохода использована арендная цена.

Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать договор аренды недвижимости: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.