НДС при уступке права на нежилое помещение считают с разницы или со всей цены?

Более поздняя практика поддерживает базу на разницу при уступке соответствующих прав. Это не универсальное правило продажи недвижимости и не подтверждение права на ставку 5%.

Civius, юридическая компания Екатерина Звягинцева, юрист; правовая позиция на 2026-06-15

Короткий ответ

При уступке имущественных прав на нежилое помещение налоговую базу по НДС, по позиции июньской консультации 2026 года, определяют как разницу между ценой передачи права с учётом налога и расходами на его приобретение. Такой подход опирается на судебную практику и более поздние разъяснения Минфина.

Но это ответ именно про передачу права на помещение. Если ИП уже получил недвижимость в собственность и продаёт сам объект, нельзя автоматически перенести на эту продажу правило об уступке. Также определение базы само по себе не подтверждает право конкретного ИП применять специальную ставку 5%.

Почему возникал спор

Пункт 3 статьи 155 НК РФ прямо перечисляет права на жилые дома и помещения, гаражи и машино-места. Другие нежилые помещения в этом перечне не названы. Поэтому в старых пояснениях контролирующие органы предлагали считать налог с полной стоимости уступаемого права.

Однако постановление Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2010 года № 13640/09 применило одинаковый подход к соответствующим имущественным правам на недвижимость. При отсутствии специального исключения база по праву на нежилое помещение также определяется через разницу.

Этот вывод получил поддержку в последующей практике. В письме Минфина от 4 марта 2024 года № 03-07-11/18976 допускается руководствоваться указанным постановлением для аналогичной ситуации. Более позднее письмо от 26 декабря 2025 года № 03-07-11/127165 также поддерживает применение пункта 3 статьи 155. Поэтому ссылаться только на раннее письмо о полной цене – значит не учитывать дальнейшее развитие подхода.

Какие суммы нужно подтвердить

Нужны договор приобретения права, документы об оплате, соглашения об изменении цены и договор уступки. Из них должно быть понятно, сколько потрачено именно на право, которое теперь передаётся, и какова его цена продажи с учётом НДС.

Условный пример: право приобретено за 10 миллионов рублей и передаётся за 12 миллионов с учётом налога. Разница для рассмотренного подхода – 2 миллиона рублей, а не вся цена 12 миллионов. Это ещё не сумма НДС: налог рассчитывают с применением соответствующей ставки и правил её использования.

Нельзя включать в расходы любую сумму по соседним договорам без связи с приобретением этого права. Также следует проверить, не изменился ли предмет сделки: договор, названный уступкой, может требовать другой оценки, если фактически передаётся уже оформленное имущество.

Что означает ставка 5% в вопросе

Исходная ситуация предполагает, что ИП правомерно применяет эту ставку. Сам разбор не проверяет его доходные условия и не даёт отдельного расчёта налога по специальной ставке. Поэтому вывод о базе на разницу нужно использовать после проверки статуса плательщика и содержания операции, а не как самостоятельное основание для выбора 5%.

Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать договор купли-продажи недвижимости: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.