Можно ли учесть инвестиционный взнос на УСН при уступке права на помещение?
Цена приобретённого права имеет основание для расхода с 2026 года. Для взносов до 2026 источник сохраняет спорность, несмотря на более позднюю уступку.
Короткий ответ
Для УСН «доходы минус расходы» с 2026 года есть основание учитывать цену приобретённого имущественного права при его последующей продаже. Но если взнос по инвестиционному договору уплачен до 2026 года, вопрос спорный. В июньской консультации 2026 года эксперты допускают расход и одновременно предупреждают: налоговая может возражать из-за того, что деньги потрачены при прежнем закрытом перечне расходов.
Если оплата произведена уже в 2026 году, позиция источника значительно увереннее. Всё равно нужно подтвердить сам платёж, содержание приобретённого права и связь затрат с получением дохода. Право на расход не возникает просто из названия «инвестиционный договор».
Почему важно, что продаётся
В вопросе помещение ещё не оформлено в собственность. ИП уступает право по договору, а не продаёт уже принадлежащую ему недвижимость. Это имущественное право, для которого нужно определить собственные правила налогового учёта.
До 2026 года статья 346.16 НК РФ содержала закрытый перечень расходов на УСН. Например, письмо Минфина от 17 апреля 2020 года № 03-11-06/2/31246 не позволяло учитывать затраты на права по долевому строительству до получения объекта в собственность. Такое старое разъяснение не стоит автоматически переносить на новую редакцию правил, но оно объясняет риск переходного периода.
На чём основан расход в 2026 году
Подпункт 45 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ предусматривает другие расходы, определяемые по правилам главы 25. Общие условия из пункта 1 статьи 252 НК РФ – обоснованность, документы и направленность на получение дохода.
Для реализации прав подпункт 2.1 пункта 1 статьи 268 НК РФ позволяет уменьшить доход на цену приобретения и связанные затраты. На этом эксперты основывают возможность учесть уплаченный инвестиционный взнос при уступке.
Например, документы должны показывать не просто перевод денег застройщику, а какое право ИП приобрёл за эту сумму и именно какое затем уступил. Если оплата или состав переданного права менялись, это нужно связать дополнительными соглашениями и расчётами.
Что делать с взносом прежних лет
По состоянию на дату разбора специальная практика и официальные пояснения по этому переходному случаю ещё не сложились. Возможное возражение налоговой: правила расходов при реализации прав предназначены для прибыли, а платёж на УСН совершён до появления нового основания. Источник считает позицию об учёте возможной, но не гарантированной.
Поэтому при платеже до 2026 года стоит отдельно зафиксировать даты оплаты и уступки и запросить письменное разъяснение по конкретной ситуации. Право обратиться за ним предусмотрено статьёй 34.2 НК РФ. Нельзя считать, что любое старое вложение теперь автоматически списывается только потому, что продажа состоялась после изменения закона.
Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать договор купли-продажи недвижимости: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.
Что ещё полезно знать
Частые вопросы по теме
- НДС при уступке права на нежилое помещение считают с разницы или со всей цены?
- Как супругу считать срок владения помещением и налог после продажи?
- Можно ли учесть на УСН аренду квартиры директора под офис и склад?
- Можно ли было совмещать ПСН и УСН при аренде нежилых помещений в Москве в 2024 году
- Можно ли совместить патент на аренду помещений и УСН на клининг в Подмосковье
