Как супругу считать срок владения помещением и налог после продажи?

Поздняя запись мужа не обнуляет срок общей собственности. Но освобождение по НДФЛ зависит и от использования помещения в бизнесе, поэтому разделение налоговых последствий супругов спорно.

Civius, юридическая компания Екатерина Звягинцева, юрист; правовая позиция на 2022-02-17

Короткий ответ

Если супруги купили нежилое помещение в браке в 2011 году, а в реестре сначала указали только жену, позднее внесение мужа не означает, что он впервые получил собственность в 2020 году. При обычном режиме совместного имущества срок владения считают с первоначального приобретения в общую собственность.

Но этого недостаточно для освобождения от НДФЛ: в описанной ситуации жена использовала помещение в бизнесе, а оба супруга были ИП. В позиции от 17 февраля 2022 года право мужа на освобождение рассматривается только при доказуемой продаже вне предпринимательской деятельности. Налоговый спор прямо не исключён.

Почему запись о жене не делает помещение только её имуществом

По ст. 34 СК РФ имущество, приобретённое супругами в браке, по общему правилу является совместным. Значение имеет наличие брачного договора или другого основания для иного режима, а не только фамилия в прежнем свидетельстве.

Общая совместная собственность означает, что право принадлежит обоим супругам без заранее выделенных долей. В рассматриваемом вопросе брачного договора не было. Поэтому позднее уточнение записи о собственниках не равно новой покупке помещения мужем.

Подход к сроку владения при таких изменениях также отражён в письме Минфина от 21 апреля 2021 года № 03-04-05/30153. Запись в личном кабинете, где возникновение и прекращение права указаны одним днём, нужно сопоставить с историей приобретения общего имущества.

Какой срок важен для объекта, купленного в 2011 году

Для недвижимости, приобретённой до 1 января 2016 года, источник применяет прежнее правило о трёхлетнем владении. Переходные условия связаны с законом № 382-ФЗ. В описанном случае к моменту продажи этот срок уже истёк.

Однако освобождение по сроку владения нужно оценивать вместе с п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Использование нежилого коммерческого объекта в предпринимательской деятельности существенно меняет налоговый вывод. Нельзя ограничиться календарём и сказать «прошло три года, налога нет».

Почему деятельность жены создаёт риск для мужа

Оба супруга зарегистрированы как предприниматели и занимаются сдачей помещений. Объект общий, и жена использовала его для бизнеса с согласия второго собственника. Помещение нежилое, что тоже учитывается при оценке его назначения.

Поэтому утверждение мужа, что именно он не подписывал арендные договоры, ещё не гарантирует личный характер его дохода от продажи. Нужно оценивать фактическое участие имущества в бизнесе и обстоятельства распоряжения им.

Бремя доказывания предпринимательского характера деятельности лежит на налоговом органе. Подход к таким спорам рассмотрен в обзоре ФНС от 7 мая 2019 года № СА-4-7/8614@. Это не делает возражения налогоплательщика ненужными: понадобятся документы о покупке, режиме собственности, использовании помещения и полученном доходе.

Можно ли просто разделить налог между супругами

Вариант «жена платит налог как ИП, муж получает освобождение по НДФЛ» требует самостоятельного обоснования. Источник указывает на существенный риск, если изменение оформления собственности связано с уменьшением налога. При оценке таких обстоятельств применяется ст. 54.1 НК РФ.

Сначала подтвердите историю общей собственности, затем отдельно разберите предпринимательское использование. Исправление ошибочного короткого срока в сведениях инспекции не решает второй вопрос автоматически.

Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать договор купли-продажи недвижимости: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.