Компания купила городское помещение на аукционе. Как начислить и принять к вычету агентский НДС?
Задаток, зачтённый в оплату выигранного аукциона, и последующий платёж требуют отдельных агентских счетов-фактур. Вычет зависит от принятия объекта к учёту и назначения покупки; начисленный налог и возмещение нельзя просто взаимно обнулить в декларации.
Короткий ответ
В рассмотренном примере августа 2026 года покупатель действует как налоговый агент. Он начисляет НДС по двум этапам оплаты: сначала по зачтённому задатку, затем по оставшейся сумме. При выполнении условий вычет заявляется за квартал принятия объекта к учёту.
При этом одинаковые суммы начисления и вычета не означают, что деньги для уплаты налога не понадобятся. В исходной позиции начисление и возмещение отражаются отдельно.
Когда задаток становится оплатой
До результата торгов задаток обеспечивает участие. После победы он засчитывается в оплату по заключённой сделке. В рассматриваемой позиции первое начисление возникает после подписания протокола результатов аукциона в августе.
Для сделки по пункту 3 статьи 161 НК РФ покупатель оформляет агентский счёт-фактуру в течение пяти дней и регистрирует его в книге продаж по соответствующим Правилам. Затем второй документ оформляется при окончательной оплате в сентябре.
В примере цена помещения составляет 90 773 000 рублей с НДС 22%. Задаток – 9 077 300 рублей. Налог с него по ставке 22/122 составляет примерно 1 636 890 рублей. По оставшимся 81 695 700 рублям получается примерно 14 732 011 рублей. В тексте суммы округлены до целых рублей; расчёты и документы оформляют с необходимой точностью.
Когда появляется вычет
Если в сентябре объект полностью оплачен, принят к учёту и предназначен для облагаемых НДС операций, в рассмотренной модели весь агентский налог можно заявить к вычету за третий квартал 2026 года. Ранее составленные счета-фактуры регистрируют в книге покупок.
Такой вычет нельзя произвольно переносить на следующие кварталы по общему трёхлетнему правилу: рассматриваемый случай не охватывается переносом по пункту 1.1 статьи 172 НК РФ.
Реквизиты продавца берут из договора. В документах отражают реальные платежи, а не один условный платёж на всю цену. В исходной экспертной позиции строка 5б для этой агентской модели не заполняется, поскольку последующий отгрузочный счёт-фактура на зачтённый аванс не оформляется.
Почему нужен запас средств на налог
Начисленный агентский налог показывают в строке 060 раздела 2 по пункту 36.7 Порядка. Вычет отражают в строке 180 раздела 3 по пункту 38.18. Порядок не предусматривает простого взаимного обнуления итогов этих разделов.
В рассматриваемой позиции начисление попадает на ЕНС раньше, чем возмещение после камеральной проверки. Поэтому покупателю нужно обеспечить средства для уплаты агентского налога в установленные сроки, иначе возможны пени.
Предложенный порядок заполнения строки 5б и отражения сумм на ЕНС – экспертная позиция. Специальное разъяснение ведомств по этому случаю при подготовке разбора не было найдено. Для другой сделки, другого периода или невыполненных условий вычета этот пример нельзя применять автоматически.
Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать агентский договор: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.
Что ещё полезно знать
Частые вопросы по теме
- Когда вычитать агентский НДС при покупке муниципальной недвижимости в рассрочку?
- Когда платить агентские налоги с аванса за китайское ПО и когда принимать НДС к вычету?
- Как ИП разделить стоимость купленного комплекса и учесть НДС при сносе зданий?
- Нужно ли удерживать НДС с аванса узбекской компании за медиацию?
- Вычет агентского НДС по аренде: услуги или аванс
