Влияет ли компенсация коммунальных расходов на НДС арендодателя при УСН?

Порог 2025 года считали по доходам УСН за 2024, не по всему банковскому обороту. Поздний агентский договор спорен; включение компенсации в УСН ещё не решает её обложение НДС.

Civius, юридическая компания Руслан Гаджиалиев, старший юрист; правовая позиция на 2025-02-05

Короткий ответ

Для начала 2025 года нужно было сравнивать с порогом 60 млн рублей доходы за 2024 год по правилам УСН, а не просто все поступления на банковский счёт. При действительном посредническом договоре в доходах агента учитывается его вознаграждение. Обычное возмещение коммунальных расходов арендодателю, напротив, включается в доходы УСН.

В ситуации февраля 2025 года договоры с поставщиками коммунальных услуг были заключены раньше агентского договора с арендатором. Поэтому посредническую схему признали спорной: безопасный вариант учёта приводил к превышению исторического порога и возникновению обязанности платить НДС с начала 2025 года. Для последующих лет этот порог автоматически использовать нельзя.

Почему 79 млн поступлений ещё не готовый расчёт

Правила состава доходов УСН установлены статьёй 346.15 НК РФ. Для освобождения от НДС в рассматриваемом переходном периоде применялся соответствующий показатель дохода.

Поэтому сначала разберите поступления по основаниям. Не исключайте коммунальные платежи только потому, что компания перечислила их ресурсоснабжающей организации и ничего на них не заработала. Для УСН «доходы» наличие встречных расходов само по себе не убирает поступление из базы.

Подход к агентам для перехода на НДС разъяснялся в пункте 5 рекомендаций ФНС 2024 года: при расчёте учитывается агентское вознаграждение. Но сначала нужно подтвердить, что отношения действительно посреднические.

Что не так с поздним агентским договором

Если арендодатель уже заключил договоры с поставщиками от своего имени и для своих нужд, последующее соглашение с арендатором не делает эти прошлые сделки исполнением ещё не существовавшего поручения.

В рассмотренном подходе сначала должен появиться посреднический договор, затем сделки во исполнение поручения. Нужно также подтвердить, что агент действует за счёт и в интересах принципала. Одно название документа и отдельная строка «компенсация» не доказывают этого.

Поэтому проверьте даты, содержание поручения, расчёты и фактическое исполнение. Если схема не подтверждается, исключение всей компенсации из доходов создаёт риск доначислений и неверного определения права на освобождение от НДС.

Почему по НДС ответ может быть другим

Включение коммунальных платежей в доходы УСН не означает автоматического начисления на них НДС. Для НДС важно, как устроена плата по аренде.

Если коммунальные расходы являются постоянной или переменной частью арендной платы, налог считают с соответствующей общей платы. Если это самостоятельное возмещение затрат, которое не является частью цены аренды, рассмотренная позиция допускает не включать компенсацию в базу НДС. Подход изложен в письме Минфина № 03-07-11/3227.

Это различие зависит от реального содержания отношений. Отдельный договор без изменения фактического способа расчётов не даёт безусловной льготы. Сопоставьте договор аренды, соглашение о коммунальных расходах и расчёт платежей, затем отдельно определите доход УСН, исторический порог освобождения и базу НДС по каждой операции.

Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать договор аренды недвижимости: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.