Можно ли начислять НДС на отдельное возмещение коммунальных расходов?

По позиции источника отдельное возмещение затрат, не входящее в арендную плату, не облагается НДС. Судебная практика допускает другой подход, но налоговый спор возможен.

Civius, юридическая компания Мария Кузнецова, старший юрист; правовая позиция на 2024-02-06

Короткий ответ

Если коммунальные и эксплуатационные расходы возмещаются отдельно и не входят в арендную плату, по позиции, изложенной 6 февраля 2024 года, арендодатель не начисляет НДС на эту компенсацию и не выставляет на неё счёт-фактуру. Само наличие НДС в счёте поставщика электричества, воды или других услуг не делает возмещение самостоятельной облагаемой услугой арендодателя.

При этом вопрос спорный. Суды допускали выставление арендодателем счетов-фактур на такие платежи и вычет у арендатора. Выбрать этот вариант можно только с пониманием риска претензий инспекции: договорная формулировка сама по себе не гарантирует налоговый результат.

Что именно оплачивает пользователь помещения

Сначала посмотрите на состав платежей. Если договор устанавливает постоянную плату за помещение, а по отдельному соглашению пользователь компенсирует расходы собственника по счетам третьих лиц, это модель возмещения затрат. Арендодатель в описанной ситуации не является ресурсоснабжающей организацией и сам не поставляет арендатору коммунальные ресурсы.

Общее правило об объекте обложения НДС связано с реализацией товаров, работ и услуг. В компенсационной модели источник не усматривает такой реализации со стороны арендодателя. Поэтому в отдельном счёте на возмещение не выделяют НДС, подлежащий уплате арендодателем. Этот подход отражён в письме ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@.

Для практического расчёта нужны счета поставщиков, понятное распределение расходов между помещениями и договорные условия о том, какие затраты компенсируются. Уборка снега, вывоз мусора и охрана также названы в исходном вопросе как возмещаемые расходы. Если собственник фактически оказывает собственные услуги, их налоговую квалификацию нельзя определить только по слову «возмещение».

Когда результат может отличаться

Иная конструкция возникает, если коммунальные расходы включены в плату за пользование помещением. Например, договором предусмотрена постоянная сумма и переменная часть арендной платы, определяемая по расходам на ресурсы. Состав и способ определения платы стороны согласуют с учётом статьи 614 ГК РФ. При такой модели нельзя механически применять вывод о самостоятельной компенсации, находящейся за пределами арендной платы.

В судебных спорах суммы возмещения нередко оценивали именно как переменную часть платы. В частности, Президиум ВАС РФ в постановлении № 12664/08 поддержал подход, позволяющий арендатору применять налоговый вычет. Однако наличие подходящей судебной практики не означает, что инспекция согласится с любым отдельно выставленным счётом-фактурой.

Поэтому арендодателю и арендатору стоит заранее выбрать согласованную модель расчётов. Требование арендатора «добавить НДС, чтобы получить вычет» ещё не объясняет, почему налог должен начисляться по их конкретному соглашению.

Что учитывать при бесплатном пользовании

В исходном вопросе упоминались и помещения, предоставленные бесплатно. Разобранный вывод касается компенсации расходов, отделённой от платы за аренду. Он не решает автоматически вопрос о НДС по самой безвозмездной передаче помещения в пользование. Для такого договора отдельно проверьте содержание предоставления и характер каждого платежа, прежде чем переносить на него правила платной аренды.

Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать договор аренды оборудования: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.