Нужно ли начислять НДС 5% на возмещение коммунальных расходов арендаторами?

Если коммунальные расходы входят в переменную часть аренды, они участвуют в базе НДС. Для отдельного возмещения затрат вне платы исходная позиция допускает неначисление налога; решение зависит от условий договора.

Civius, юридическая компания Мария Кузнецова, старший юрист; правовая позиция на 2026-01-26

Короткий ответ

Решение зависит от договора. Если возмещение коммунальных услуг является частью арендной платы, у арендодателя есть основание начислять НДС и с этой суммы. Если это отдельная компенсация затрат вне платы за помещение или торговое место, исходная позиция допускает её исключение из базы.

Ответ подготовлен 26 января 2026 года для организации на УСН, применяющей НДС 5%. Само слово «возмещение» не позволяет выбрать вариант: нужно прочитать условия и расчёты сторон.

Если коммунальные расходы включены в аренду

Переменная часть арендной платы может рассчитываться по потреблённым коммунальным услугам. Тогда для НДС аренда складывается из постоянной и переменной сумм.

Такой подход установлен в п. 1 письма ФНС от 4 февраля 2010 года № ШС-22-3/86@. Название переменной суммы «компенсацией» не исключает её из аренды, если договор прямо делает её частью платы.

Налоговую базу определяют по стоимости этой услуги (п. 1 ст. 154 НК РФ). Если арендодатель намерен начислять 5% сверху на фактические коммунальные затраты, стоимость для арендатора увеличится. В исходной позиции это требуется согласовать с контрагентом, а не просто изменить расчёт односторонним счётом.

В таком варианте счёт-фактуру оформляют на единую стоимость услуги, включающую обе части платы (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Если затраты возмещаются отдельно

Другой вариант – договор предусматривает, что коммунальный платёж не является дополнительной частью аренды. Он компенсирует затраты арендодателя отдельно от стоимости предоставленного помещения.

В п. 2 письма ФНС № ШС-22-3/86@ для такого оформления компенсация не учитывается в базе НДС и отдельный счёт-фактура на неё не составляется. Документ с налогом выставляется непосредственно на аренду.

Эту позицию поддерживают приведённые разъяснения Минфина, в том числе письмо от 15 апреля 2025 года № 03-07-11/37292. Но применение зависит от реального разделения операций, а не от замены одного слова в счёте.

Как это связано с торговым местом на рынке

В вопросе продавцы отдельно компенсируют управляющей компании электроэнергию, а плата за торговое место её не включает. Для таких договоров в исходной консультации не найдено прямого ведомственного разъяснения.

Авторы предлагают по аналогии использовать подход к аренде: если электроэнергия действительно не является переменной частью платы за место, есть основания не предъявлять НДС с компенсации. Это сохранено как экспертное применение сходного разъяснения, а не представлено прямой нормой о любом рынке.

Что проверить до выставления платежа

Сопоставьте договор, формулу платы и документы на коммунальные затраты. Определите, что стороны согласовали: переменную аренду или отдельное возмещение. Затем проверьте, соответствует ли оформленный счёт этой модели.

При переходе на НДС не следует автоматически прибавлять 5% ко всем поступлениям или исключать всю коммунальную часть. Если увеличение платы необходимо по выбранной модели, согласуйте его с арендатором и оформите документы последовательно.

Окончательный выбор для конкретного договора требует его условий. Исходный ответ специально сохраняет обе развилки.

Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать договор аренды оборудования: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.