Аренда подорожала только из-за НДС 22%: пересчитывать ли ППА и дисконтирование

Если арендный платёж без НДС не изменился, одно повышение налога не меняет обязательство по аренде, ППА и ставку дисконтирования.

Civius, юридическая компания Руслан Гаджиалиев, старший юрист; правовая позиция на 2025-12-12

Короткий ответ

Нет, если увеличился только НДС, а арендная плата без налога осталась прежней. Согласно консультации от 12 декабря 2025 года это само по себе не требует пересматривать ППА и ставку дисконтирования при переходе на НДС 22%.

Условие здесь решающее: стороны не повысили стоимость пользования имуществом без НДС. Изменилась итоговая сумма к оплате из-за налоговой ставки, но не величина платежей, учитываемых при оценке аренды.

Почему налог не входит в этот расчёт

Пункт 7 ФСБУ 25/2018 требует учитывать арендные платежи без НДС при соответствующей оценке. Поэтому обязательство по аренде не увеличивается только от того, что налог в счёте стал больше.

Это правило не зависит от того, будет ли арендатор возмещать НДС. В консультации отдельно поясняется, что приказ № 101н уточнил формулировку стандарта и исключил прежнее ограничение словами о налоге, подлежащем возмещению.

Сам НДС отражают по его собственным правилам. Не нужно включать его в оценку будущих арендных платежей только потому, что вычет недоступен.

Когда пересмотр всё же нужен

Пункт 21 и пункт 22 ФСБУ 25/2018 применяются, когда меняются учитываемые условия: например, договор, намерение продлевать или сокращать срок либо величина арендных платежей по сравнению с первоначальной оценкой.

Если арендодатель одновременно поднял цену без НДС, это уже не ситуация «изменился только налог». Точно так же отдельно оценивают продление договора или иной пересмотр сроков и платежей.

Что сопоставить в документах

Возьмите прежний и новый графики и разделите каждую сумму на стоимость аренды без налога и НДС. Если первая часть не изменилась, налоговое увеличение не является основанием пересчитать аренду в рассмотренном смысле.

Не стоит описывать переход с 20% на 22% как автоматическое увеличение всей арендной платы на 2%. Это изменение ставки на два процентных пункта; влияние на итоговый платёж зависит от цены и структуры расчёта.

Бухгалтерское решение зафиксируйте исходя из условий договора: прежняя цена без НДС сохранена, иных изменений нет. Если они есть, оценку проводят отдельно, а не маскируют их ростом налога.

Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать договор аренды недвижимости: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.