Договор аренды коммерческой недвижимости
Поможем составить договор аренды нежилого помещения для одного коммерческого объекта со стороны арендатора или арендодателя. По Вашим документам и договоренностям опишем объект, платежи, депозит, ремонт, доступ, улучшения, передачу и досрочное прекращение аренды, подготовим акт и объясним, какие подтверждения нужно сохранить.
Ответьте на несколько вопросов о задаче. Если какой-то пункт требует пояснения, разберём вводные вместе в чате.
Кто занимается этой услугой
Договорный отдел Civius: Михаил Измайлов, Анна Воронцова, Алексей Дубровин, Софья Демидова, Роман Рыбаков, Елена Белова
Что подготовим для аренды коммерческого объекта
Описание одного объекта
Перенесем из документов адрес, кадастровый номер, площадь, назначение и состав помещения. При необходимости свяжем договор с планом или экспликацией, чтобы договор и акт однозначно описывали один объект.
Срок и допустимое использование
Закрепим срок аренды, начало начисления платы, назначение помещения, согласованные виды деятельности и условия доступа. Учтем регистрационные требования в тексте договора, если они применимы.
Платежи и индексация
Опишем арендную плату, НДС при необходимости, коммунальные и эксплуатационные расходы, сроки платежей, арендные каникулы, индексацию и порядок подтверждения переменных сумм.
Депозит, ремонт и улучшения
Установим размер обеспечительного платежа, основания его зачета и возврата, распределим текущий и капитальный ремонт, согласование перепланировки и судьбу отделимых и неотделимых улучшений.
Передача, доступ и возврат
Подготовим условия акта, фиксации состояния, показаний счетчиков, имущества внутри и передачи ключей. Опишем доступ, простой, восстановление и возврат помещения.
Досрочное прекращение аренды и один круг правок
Закрепим основания, срок и способ уведомления о прекращении, штрафы при их согласовании и расчеты при возврате. После подготовки примем один круг правок по исходным договоренностям.
Когда нужна такая услуга
Арендатор выбрал помещение для бизнеса
Нужно связать назначение объекта, дату доступа, арендные каникулы, ремонт, платежи и возможность досрочно прекратить аренду, если помещение нельзя использовать как планировалось.
Собственник впервые сдает коммерческий объект
Важно определить допустимое использование, доступ, расходы, контроль ремонта, основания удержания депозита и состояние, в котором помещение должно быть возвращено.
Стороны меняют условия перед въездом
Переговоры уже определили цену, каникулы, улучшения или график доступа, но эти договоренности нужно последовательно перенести в договор и акт.
Старый шаблон не отражает эксплуатацию
Типовой текст не учитывает коммунальные платежи, индексацию, оборудование внутри, субаренду, простой, ремонт или досрочное прекращение аренды.
Учитываем Вашу сторону
Для арендатора
Проверим, закреплены ли в договоре согласованное использование помещения и виды деятельности, когда начинается плата, кто оплачивает подготовку и коммунальные услуги, как согласуются улучшения и при каких условиях можно досрочно прекратить аренду. Юридическую и техническую допустимость выбранного использования отдельно не подтверждаем. Риск платить до получения доступа или за помещение, состояние которого не соответствует согласованному, снижаем связью платежей с датой передачи, актом, правилами доступа и последствиями простоя.
Для арендодателя
Закрепим допустимое использование, платежную дисциплину, порядок доступа для осмотра, согласование ремонта и перепланировки, основания удержания депозита и стандарт возврата. Акт состояния, письменные согласования и перечень обязанностей арендатора помогут доказать повреждения и распределить расходы.
Что мы связываем в договоре и акте
- Объект и полномочия Переносим сведения о собственнике или представителе из предоставленных документов и проверяем согласованность реквизитов. Отдельную проверку права сдавать объект и полномочий подписанта не проводим, но отметим видимые расхождения и недостающие документы.
- Назначение и использование Закрепляем согласованное сторонами использование, режим доступа, вывески, оборудование, перепланировку и субаренду, если они относятся к договоренностям сторон.
- Срок и начало оплаты Разделяем дату подписания, передачу по акту, начало доступа и начисление платы, чтобы арендатор не платил за период до фактической передачи помещения, если стороны не согласовали иное.
- Постоянные и переменные платежи Указываем плату, НДС, индексацию, коммунальные и эксплуатационные расходы, документы для расчета и срок их предоставления.
- Ремонт и улучшения Определяем, кто выполняет и оплачивает работы, как получить согласие, кому принадлежат результаты и возмещаются ли неотделимые улучшения.
- Передача и состояние Связываем ключи, доступ, имущество, дефекты, счетчики и фото с актом. Это создает доказательства исходного состояния для последующего возврата.
- Выход и возврат Устанавливаем уведомление, судьбу депозита, окончательные расчеты, демонтаж, восстановление и срок подписания акта возврата.
Как регулируем депозит, улучшения и простой
Для обеспечительного платежа недостаточно указать сумму. Мы перечислим обязательства, которые он обеспечивает, порядок зачета, срок восполнения и возврата, документы для удержания. Это снижает риск, что одна сторона считает любую сумму убытком, а другая ожидает автоматического возврата без финального расчета.
Для ремонта и улучшений закрепим письменное согласование работ, бюджет или предел расходов, требования к проекту и судьбу результата. Если компенсация зависит от предварительного согласия или документов, это будет прямо указано. Фактическое выполнение работ стороны подтверждают актами, сметами и платежными документами.
Для доступа и простоя определим, кто и когда передает ключи, обеспечивает инженерные ресурсы и допускает сотрудников или подрядчиков. Закрепим обязанности, срок уведомления и последствия недоступности помещения, но сторонам все равно потребуется зафиксировать простой фактически.
Какие сведения нужны об объекте аренды
На чьей стороне готовим договор?
Укажите, для арендатора или арендодателя готовится договор. Это меняет акценты в платежах, доступе, ремонте, ответственности и досрочном выходе.
Какие документы описывают объект?
Пришлите выписку или сведения ЕГРН, план, экспликацию и имеющийся проект договора. Мы сами перенесем доступные данные и обозначим расхождения.
Кто подписывает договор?
Сообщите статус сторон и приложите доверенность или другое подтверждение полномочий представителя, если подписывает не руководитель или собственник.
Как будет использоваться помещение?
Назовите вид деятельности, требования к доступу, вывеске, оборудованию, посетителям и субаренде только в той части, которая важна для договора.
Какие платежи согласованы?
Укажите арендную плату, НДС при необходимости, депозит, каникулы, индексацию, коммунальные и эксплуатационные расходы.
Кто выполняет ремонт и улучшения?
Опишите согласованные работы, источник оплаты, необходимость проекта и ожидаемую судьбу улучшений после окончания аренды.
Когда передаются помещение и ключи?
Нужны плановая дата, состояние объекта, имущество внутри, показания счетчиков и условия, после которых начинается начисление платы.
Как стороны хотят завершать аренду?
Сообщите желаемый срок уведомления, основания досрочного выхода, требования к восстановлению и порядок окончательных расчетов.
Договор аренды, акт и рекомендации
- Индивидуальный договор аренды одного коммерческого объекта в редактируемом формате.
- Форму или условия акта приема-передачи и возврата с фиксацией состояния, имущества, ключей и счетчиков.
- Условия о платежах, индексации, депозите, ремонте, доступе, улучшениях и досрочном выходе.
- Перечень недостающих документов и подтверждений, выявленных в предоставленных материалах.
- Один круг правок и ответы на вопросы по применению договора.
Как готовим договор аренды помещения
Получаем документы и договоренности
Изучаем описание объекта, проект договора, план, платежные условия и согласованные решения о ремонте и использовании.
Уточняем сведения, которых нет в документах
Согласуем Вашу сторону, дату передачи, переменные расходы, доступ, улучшения и выход, если этого нет в материалах.
Готовим договор и акт
Согласуем между собой описание объекта, платежи, использование помещения, передачу, ответственность и возврат.
Передаем договор и акт, объясняем порядок подписания
Поясняем, какие документы подписать и сохранить, напоминаем об объеме выполненной проверки и вносим один круг правок в пределах согласованных условий аренды.
Что не входит в подготовку договора аренды
Мы готовим договор по представленным документам и отмечаем видимые расхождения, но не проводим независимую проверку юридической чистоты объекта, истории права, обременений, судебных споров и полномочий всех предыдущих владельцев. Такая проверка требует отдельного объема.
Регистрация договора аренды недвижимости не входит в базовую цену и согласуется отдельно. Также отдельно оцениваются переговоры с контрагентом, подача документов, ответы на приостановку, сопровождение сделки и выезд на объект.
Техническое состояние, исправность инженерных систем и соответствие помещения строительным, санитарным и иным специальным требованиям подтверждаются обследованием и относящимися к объекту документами. Договор распределяет обязанности и последствия, но не заменяет такую проверку.
Вопросы об аренде коммерческой недвижимости
Можно ли подготовить договор со стороны арендатора?
Да. Услуга подходит обеим сторонам, но условия будут учитывать интересы выбранной Вами стороны. Для арендатора отдельно проверим начало оплаты, доступ, расходы, ремонт, улучшения и досрочный выход.
Входит ли проверка собственника и обременений?
Нет. Мы изучим предоставленные документы и отметим видимые расхождения, но независимая проверка объекта, собственника, истории права и обременений является отдельной работой.
Входит ли акт приема-передачи?
Да. Подготовим форму или необходимые условия акта для фиксации состояния, имущества, ключей, счетчиков и даты передачи одного объекта.
Можно ли предусмотреть арендные каникулы?
Да. Закрепим их срок, начало, платежи, которые сохраняются в этот период, и связь с ремонтом или передачей помещения, если стороны так договорились.
Как защитить обеспечительный платеж?
Мы определим, какие обязательства он обеспечивает, когда может быть удержан, какими документами подтверждаются суммы и в какой срок возвращается остаток. Сторонам потребуется соблюдать этот порядок при исполнении.
Входит ли сопровождение государственной регистрации?
Нет. В договоре учтем регистрационные условия, если они применимы, но подготовка комплекта для подачи, взаимодействие с регистрирующим органом и устранение приостановки оцениваются отдельно.
