Договор купли-продажи коммерческой недвижимости
Подготовим договор по одному коммерческому объекту или переработаем представленный документ с учетом условий сделки. Опишем объект, цену и этапы расчетов, условия до оплаты и регистрации, подтверждения сторон о важных обстоятельствах сделки, передачу по акту и последствия приостановки или отказа.
Ответьте на несколько вопросов о задаче. Если какой-то пункт требует пояснения, разберём вводные вместе в чате.
Кто занимается этой услугой
Договорный отдел Civius: Михаил Измайлов, Анна Воронцова, Алексей Дубровин, Софья Демидова, Роман Рыбаков, Елена Белова
Что подготовим для сделки с недвижимостью
Описание одного объекта
Перенесем из документов адрес, кадастровый номер, площадь, назначение и состав недвижимости. Если вместе с объектом передается оборудование или другое имущество, закрепим согласованный перечень в приложении или акте.
Цена и порядок расчетов
Опишем цену, НДС при необходимости, аванс или задаток, этапы оплаты и событие, после которого перечисляется каждая сумма. Условия будут учитывать выбранный сторонами способ расчетов без его технического сопровождения.
Условия до подписания, оплаты и регистрации
Зафиксируем, какие документы, одобрения, действия или подтверждения должны быть получены до оплаты, передачи и подачи документов на государственную регистрацию.
Заверения и ответственность
Закрепим заверения продавца и покупателя, относящиеся к сделке, и последствия их недостоверности. Укажем, кто возвращает деньги, исправляет документы и несет согласованные расходы при нарушении.
Регистрационные условия
Распределим подготовку и подписание документов, действия при приостановке или отказе, срок устранения замечаний и последствия, если переход права зарегистрировать не удается.
Передача и один круг правок
Подготовим условия акта о состоянии объекта, имуществе, документах и ключах. После выдачи примем один круг правок в пределах согласованных условий сделки и ответим на вопросы по договору.
Когда нужна услуга
Бизнес покупает помещение или здание
Покупателю нужно связать документы об объекте, предварительные условия, расчеты, регистрацию и фактическую передачу, чтобы деньги не перечислялись раньше согласованных событий.
Собственник продает коммерческий объект
Продавцу важно определить срок и способ оплаты, обязанности покупателя, момент передачи, регистрационные действия и последствия уклонения от сделки.
Стороны согласовали условия без договора
Цена и объект уже определены, но нужно последовательно оформить аванс или задаток, этапы сделки, заверения, акт и возврат денег при срыве регистрации.
Контрагент прислал проект, который нужно переработать с учетом условий сделки
Можем переработать документ в пределах одного объекта, если нужно выстроить условия расчетов, регистрации, заверений и передачи по известным обстоятельствам. Если задача состоит только в юридической проверке готового проекта и перечне правок перед подписанием, подойдет юридическая проверка договора.
Учитываем интересы покупателя и продавца
Для покупателя
Свяжем оплату с получением согласованных документов и этапами сделки, закрепим заверения продавца, состояние объекта, имущество внутри и последствия регистрационного отказа. Условия платежа, обязанность вернуть деньги и перечень документов до каждого этапа помогут не перечислить сумму без согласованного результата.
Для продавца
Опишем срок оплаты, подтверждение наличия средств при необходимости, порядок приемки, действия покупателя при регистрации и последствия уклонения. Сроки, уведомления и понятные основания прекращения договора помогут не оставлять сделку в неопределенном состоянии.
Какие условия мы связываем в одном договоре
- Объект по представленным документам Используем кадастровые и технические сведения, а для имущества внутри готовим перечень. Точная индивидуализация и приложение позволят однозначно определить предмет сделки.
- Цена, аванс или задаток и этапы расчетов Разделяем назначение платежей и последствия срыва сделки. Это предотвращает спор о том, возвращается ли перечисленная сумма и на каком основании.
- Условия до оплаты и подачи документов Составляем список согласованных документов и действий, устанавливаем срок проверки и способ подтверждения выполнения.
- Заверения и последствия нарушения Указываем обстоятельства, которые подтверждает каждая сторона, и договорные последствия недостоверности. Заверения не заменяют независимую проверку фактов.
- Порядок государственной регистрации Определяем, кто подписывает и подает документы, как устраняются замечания и что происходит с расчетами при приостановке или отказе.
- Акт и фактическая передача Связываем состояние, имущество, ключи, документы, освобождение объекта и момент передачи с двусторонним актом и фото при необходимости.
Договор не заменяет проверку недвижимости
Мы готовим условия по предоставленным документам и отмечаем видимые расхождения. Самостоятельная проверка объекта, продавца, истории права, обременений, арендаторов, судебных и исполнительных рисков, корпоративных одобрений и технического состояния в цену не входит.
Если безопасность расчетов или обязанность стороны зависит от таких фактов, в договоре можно закрепить условие, заверение и последствие нарушения. Но договор не подтверждает достоверность исходных сведений: соответствующие документы нужно получить и проверить отдельно.
Что проверить по объекту и расчётам
На чьей стороне готовим договор?
Укажите, для покупателя или продавца готовится договор. Это определяет акценты в расчетах, заверениях, передаче и последствиях отказа.
Какие документы описывают объект?
Пришлите выписку или сведения ЕГРН, правоустанавливающий документ, план и имеющийся проект договора. Мы сами перенесем доступные сведения.
Что передается вместе с недвижимостью?
Сообщите об оборудовании, мебели, документации, ключах, договорах с арендаторами или другом имуществе, которое должно попасть в акт или приложение.
Как согласованы цена и платежи?
Нужны сумма, НДС при необходимости, аванс или задаток, этапы оплаты и выбранный способ расчетов.
Какие события должны произойти до оплаты?
Назовите только уже согласованные документы, одобрения и действия. Если перечень еще не выбран, мы объясним, какие договорные варианты возможны, но не заменим проверку объекта.
Кто и когда подает документы на регистрацию?
Уточните распределение обязанностей, плановые сроки и действия при приостановке. Подача документов в указанную цену не входит.
В каком состоянии передается объект?
Сообщите о выявленных дефектах, арендаторах, имуществе внутри, сроке освобождения и документах, которые покупатель должен получить.
Есть ли уже согласованный срок завершения сделки?
Укажите желаемые даты подписания, расчетов, подачи и передачи. Если есть предварительный договор, приложите его для согласования последовательности.
Договор и документы для передачи объекта
- Договор купли-продажи одного коммерческого объекта в редактируемом формате.
- Условия или форму акта с описанием состояния, имущества, документов и ключей.
- Последовательность расчетов, передачи и регистрационных действий с последствиями нарушений.
- Перечень недостающих сведений и видимых расхождений в предоставленных материалах с прямым указанием, что самостоятельная проверка объекта в услугу не входит.
- Один круг правок и ответы на вопросы по подготовленному договору.
Как готовим договор купли-продажи недвижимости
Получаем документы и договоренности
Изучаем сведения об объекте, проект договора, платежную схему и согласованные условия подписания, оплаты, регистрации и передачи.
Сопоставляем договор с материалами сделки
Переносим сведения из предоставленных документов, отмечаем видимые расхождения и заранее обозначаем факты, которые требуют отдельной проверки.
Готовим договор и условия акта
Связываем объект, расчеты, заверения, регистрацию, ответственность и фактическую передачу.
Согласовываем договор перед подписанием
Объясняем последовательность подписания и хранения подтверждений, затем вносим один круг правок в пределах согласованных условий сделки.
Что не входит в подготовку договора купли-продажи
Отдельно оцениваются проверка недвижимости и продавца, корпоративных одобрений, а также техническое обследование объекта профильными специалистами. Состав этих работ объяснен в блоке «Договор не заменяет проверку недвижимости».
Государственная регистрация, подача и получение документов, устранение приостановки, переговоры с контрагентом, организация безопасных расчетов и контроль передачи денег не входят. Мы подготовим договорные условия для выбранного порядка, но не организуем расчеты и не подаем документы на регистрацию.
Если после подготовки меняется объект, состав сторон или способ расчетов, это может потребовать новой оценки, потому что такие изменения затрагивают основу сделки.
Вопросы о покупке коммерческой недвижимости
Можно ли исправить договор, который прислал продавец?
Да, если нужно содержательно выстроить условия одной сделки по известным обстоятельствам. Если нужен только правовой разбор готового проекта и перечень замечаний без подготовки договора под сделку, подойдет юридическая проверка договора.
Проверяете ли Вы выписку ЕГРН и право продавца?
Мы используем предоставленные сведения для договора и отмечаем видимые расхождения. Подтверждение актуальности, истории права, обременений и полномочий требует отдельной проверки.
Что лучше использовать: аванс или задаток?
Выбор зависит от цели платежа и договоренности сторон. Мы объясним последствия вариантов и закрепим выбранную конструкцию, сумму, срок и основания возврата или зачета.
Входит ли передаточный акт?
Да. Подготовим условия или форму акта для состояния объекта, имущества, документов, ключей и даты фактической передачи.
Что произойдет при приостановке регистрации?
В договоре распределим обязанности по устранению замечаний, сроки, судьбу платежей и последствия, если регистрацию завершить не удается. Взаимодействие с регистрирующим органом оценивается отдельно.
Сопровождаете ли Вы расчеты и подачу документов?
Нет. Услуга включает договорные условия для согласованной схемы, но не организацию расчетов, подачу, получение документов или сопровождение регистрации.
