Заниженная цена участка и недействительность сделки
В августе 2022 года ВС восстановил недействительность продажи участка: цена в семь раз ниже кадастровой и более чем в девять раз ниже рыночной требовала объяснения.
Что произошло
4 августа 2022 года Верховный Суд рассмотрел дело № А41-70837/2017 о продаже земли компанией, которая затем оказалась в банкротстве. Полный текст определения был изготовлен 11 августа. Цена участка оказалась в семь раз ниже кадастровой и более чем в девять раз ниже рыночной стоимости.
ВС указал, что столь сильное расхождение должно вызвать у разумного покупателя сомнения в правомерности отчуждения. Покупатель не объяснил особенностей участка, существенно снижающих стоимость, не заявил экспертизу и не представил надлежащих доказательств оплаты. ВС отменил акты апелляции и округа и восстановил решение первой инстанции о недействительности подозрительной сделки.
Что это значит для бизнеса
Риск связан не с любой скидкой, а с совокупностью обстоятельств, включая масштаб занижения, объяснение цены и подтверждение оплаты. Отсутствие формальной связи покупателя с продавцом не снимает вопросы к поведению покупателя.
В этом деле суд оценил конкретные доказательства вреда кредиторам и осведомлённости другой стороны. Из него не следует универсальный процент скидки, при котором сделка автоматически недействительна.
Как использовать этот вывод
До покупки сопоставьте цену с рыночными данными и характеристиками объекта. Существенные причины скидки зафиксируйте документами: ограничения, дефекты или иные обстоятельства должны объяснять именно такой размер. Сохраните доказательства реальной оплаты и происхождения средств; подписанный акт сам по себе может не закрыть этот вопрос.