Можно ли оспорить покупку акций из-за снижения кадастровой стоимости земли общества?

Оспаривание возможно при доказанном существенном заблуждении, но снижение кадастровой стоимости само по себе не отменяет сделку. Важны данные отчёта, договора и доступность информации.

Civius, юридическая компания Екатерина Звягинцева, юрист; правовая позиция на 2024-08-01

Короткий ответ

Обратиться в суд можно, но изменение кадастровой стоимости земли не делает покупку акций недействительной автоматически. Нужно доказать, что ошибка в сведениях имела существенное значение для сделки и что при достоверной информации покупатель разумно не заключил бы её на этих условиях.

В позиции от 1 августа 2024 года эксперты допускают оспаривание по основанию существенного заблуждения. При этом они не обещают успех: суду предстоит оценить документы и возможность самого покупателя проверить сведения.

Почему разные оценки ещё не доказывают ошибку сделки

Предметом договора были акции общества, а не непосредственно земельный участок. Кадастровая стоимость земли и рыночная цена пакета акций – разные показатели.

В описанном примере отчёт о рыночной стоимости акций был подготовлен до размещения пакета на продажу. Впоследствии кадастровая стоимость одного из активов существенно снизилась, но покупатель узнал об этом после сделки.

Для спора важно установить, какие именно сведения продавец сообщил, на какую дату относилась оценка и как она использовалась при определении цены. Снижение одного показателя само по себе не доказывает, что пакет акций должен был стоить пропорционально меньше.

Когда можно ссылаться на заблуждение

Пункт 1 статьи 178 ГК РФ требует существенного характера ошибки. Нужно показать связь между неверным представлением и решением купить акции.

Помогут оценочный отчёт, аукционная документация, переписка, условия цены и сведения об активе на соответствующие даты. Также нужно объяснить, почему покупатель исходил именно из спорного обстоятельства и мог ли разумно выявить его до покупки.

Источник приводит как положительные, так и отрицательные примеры практики. Поэтому невыгодная цена и сожаление о покупке не равны доказанному заблуждению. Возможность заранее получить доступные сведения может осложнить требование.

Чем отличается обман продавца

Для пункта 2 статьи 179 ГК РФ требуется доказать умышленное введение в заблуждение. Обман может заключаться в сообщении ложных сведений или намеренном умолчании о том, что добросовестный продавец должен был раскрыть.

Это объясняется в пункте 99 постановления Пленума ВС РФ № 25. Но из того, что документ не содержал нового значения, ещё не следует доказанный умысел.

В исходной позиции подчёркнуто, что информация о новой кадастровой стоимости была доступна. Это затрудняет аргумент об обмане, хотя само по себе не даёт общего правила, что публичность сведений всегда оправдывает любое поведение продавца.

Можно ли потребовать уменьшить цену как за некачественный товар

Ссылка на статью 475 ГК РФ также не гарантирует результата. Если цена акций не была поставлена в зависимость от определённой стоимости активов, суд может отклонить такой подход.

Перед выбором требования сопоставьте обещанные характеристики пакета с условиями договора. Для оспаривания нужны факты об ошибке или обмане, а для корректировки цены – своё договорное или законное основание. Один новый показатель из ЕГРН не заменяет всю эту проверку.

Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать договор купли-продажи недвижимости: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.