Договор купли-продажи коммерческой недвижимости: что проверить до оплаты

Короткий ответ

ЕГРН: Единый государственный реестр недвижимости, в котором отражаются зарегистрированные права, характеристики и ограничения объекта.

• В договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить объект, и согласованная цена. Для недвижимости это не формальные реквизиты, а условия, без которых договор может считаться незаключенным.

• Выписка ЕГРН подтверждает зарегистрированные сведения на момент ее формирования, но не заменяет проверку полномочий, корпоративных решений, арендаторов, споров, фактического состояния и документов на землю.

• Аванс и задаток имеют разные последствия. Название платежа нужно согласовать с условиями возврата и доказательством заключения договора.

• Способ расчета выбирают с учетом последовательности сделки: подписания, подачи документов, регистрации перехода, освобождения объекта и передачи. При аккредитиве банк перечисляет продавцу деньги только после получения заранее названных документов, поэтому эти документы и сроки нужно определить точно.

• Заверения продавца полезны, когда названы конкретные факты и последствия их недостоверности. Они распределяют риск, но не создают отсутствующее право и не исправляют незаконное состояние объекта.

• До оплаты нужно заранее определить, что произойдет при приостановке или отказе в регистрации, кто устраняет причину, сколько времени на это дается и когда деньги возвращаются.

Проверка договора и проверка сделки - разные задачи

При проверке договора выясняют, как стороны договорились действовать. Проверка сделки дополнительно устанавливает факты, которые нельзя подтвердить одним текстом договора: кому принадлежит объект, какие права зарегистрированы, кто занимает помещение, есть ли судебные притязания, вправе ли продавец совершить сделку и допускается ли планируемое использование.

Форма договора и один подписанный документ

Статья 550 ГК РФ требует заключить договор продажи недвижимости в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; несоблюдение формы влечет недействительность договора. Электронное подписание возможно при соблюдении требований к форме и подписи, но переписка с разрозненными согласованиями не должна оставлять сомнение, какой единый текст стороны подписали.

Как выбрать объем проверки

Что проверяют покупатель и продавец

У сторон общая цель - зарегистрировать переход права и завершить расчеты, но разные исходные риски. Покупатель рискует заплатить за объект, который нельзя получить или использовать. Продавец рискует передать право и контроль, не получив цену либо сохранив неопределенные обязательства после сделки.

Объект, ЕГРН и состав передаваемого имущества

По статье 554 ГК РФ договор должен содержать данные, позволяющие определенно установить передаваемую недвижимость. По статье 555 ГК РФ в договоре нужно согласовать цену. Для практической сделки минимальных существенных условий мало: покупателю важно получить именно тот имущественный комплекс, который он осмотрел и оценил.

Полномочия продавца, представитель и корпоративные решения

Подпись в договоре должна исходить от лица с достаточными полномочиями. Для юридического лица проверяют сведения Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), устав, назначение руководителя, ограничения его полномочий, доверенность представителя и необходимые корпоративные решения.

Дерево полномочий

1. Установить собственника по актуальной выписке ЕГРН.

2. Сверить продавца с документом, на основании которого зарегистрировано право.

3. Для организации получить актуальные сведения ЕГРЮЛ и устав.

4. Проверить, кто вправе действовать без доверенности и не прекращены ли полномочия.

5. Если подписывает представитель, проверить оригинал или достоверный электронный документ, срок, передоверие и прямое полномочие на сделку и регистрационные действия.

6. Определить, является ли сделка крупной или сделкой с заинтересованностью по закону и уставу.

7. Проверить одобрение не только по названию документа, но по органу, кворуму, объекту, цене и сторонам.

8. Установить, кто подает документы, отвечает на запросы регистратора и подписывает исправления.

Для ООО правила о крупных сделках находятся в статье 46 Федерального закона № 14-ФЗ. Само превышение стоимостного порога еще не означает, что сделка является крупной: учитываются обычная хозяйственная деятельность, данные отчетности и характер сделки. Если вывод неоднозначен, после проверки устава лучше оформить решение или прямо зафиксировать корпоративную позицию.

Обременения, арендаторы, споры и финансовые риски

Запись ЕГРН показывает зарегистрированные права и ограничения, но не все риски отражаются в реестре. Возможны незарегистрированные краткосрочные договоры аренды, судебный спор, обеспечительные меры, исполнительное производство, требование супруга продавца - физического лица, заявленные права третьего лица или последующее оспаривание сделки в банкротстве.

Направления проверки

Реестр. Собственник, ипотека, аренда, арест, запрет, сервитут и иные отраженные ограничения.

Основание права. Договор, акт органа, наследование, реорганизация или судебный акт, по которому продавец получил объект.

Пользование. Договоры аренды и безвозмездного пользования, фактическое занятие, пропуска, коммунальные и эксплуатационные отношения.

Суды. Споры об объекте, границах, праве, расторжении, взыскании и оспаривании прежних сделок.

Исполнительные производства. Задолженности и ограничения, которые могут повлиять на регистрацию или последующее оспаривание сделки.

Финансовое состояние. Признаки неплатежеспособности и связь цены с рыночными условиями. Это отдельный анализ, а не формальная справка.

Раскрытие продавца. Письменный перечень арендаторов, претензий, аварий, предписаний и известных ограничений с подтверждающими документами.

По статье 460 ГК РФ продавец должен передать товар свободным от прав третьих лиц, кроме случая, когда покупатель согласился принять обремененный объект. Для недвижимости договор нужно дополнить конкретным реестром прав третьих лиц и их условий. Общая фраза «покупатель уведомлен обо всех правах» без приложения создает спор о том, что именно было раскрыто.

Земля, использование и объектные ограничения

При продаже здания или сооружения проверка помещения без земли неполна. Статья 552 ГК РФ связывает передачу недвижимости с правами на часть земельного участка, занятую объектом и необходимую для его использования. Какие права перейдут покупателю, зависит от того, принадлежит ли участок продавцу, находится в аренде, является общим или не сформирован.

Цена, аванс, задаток и безопасные расчеты

Цена недвижимости является существенным условием договора. Если вместе продается движимое имущество, стороны решают, входит ли оно в общую цену и как распределяется стоимость. Это влияет не только на учет, но и на расчет суммы возврата, если проблема касается лишь части передаваемого имущества.

Аванс является частью будущего платежа и по общему смыслу возвращается, если основное обязательство не возникло или прекратилось без основания удержания. Задаток одновременно подтверждает заключение договора и обеспечивает исполнение по правилам статей 380 и 381 ГК РФ. Если есть сомнение в квалификации суммы, она может считаться авансом. Поэтому нельзя называть платеж задатком и одновременно писать несовместимый режим возврата.

Как выбрать способ расчетов

Прямой перевод. Если регистрация не состоится, покупателю придется требовать возврата уже перечисленных денег. Поэтому условия и последовательность действий должны быть особенно точными.

Аккредитив. Банк выдает деньги при представлении названных документов. Важно проверить формулировки условий раскрытия, срок, возможность продления и судьбу денег при приостановке.

Эскроу. Деньги передаются независимому агенту и выдаются только после наступления согласованных оснований. Доступность инструмента и его условия зависят от выбранной модели и банка.

Депозит нотариуса. Может использоваться в предусмотренной правом и нотариальной процедурой модели. Условия нужно согласовать заранее, а не после подписания.

Оплата частями. Часть цены раскрывается после регистрации, часть - после освобождения, передачи документов или выполнения иного проверяемого условия.

Заверения продавца и гарантии по фактам

Статья 431.2 ГК РФ позволяет стороне дать заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения, исполнения или прекращения договора. При недостоверности могут возникнуть убытки, договорная неустойка, отказ от договора или признание его недействительным при наличии предусмотренных законом условий.

Условия закрытия сделки

ГК РФ отдельно регулирует форму договора, государственную регистрацию перехода права и передачу недвижимости по акту, но не задает одну обязательную очередность подписания, подачи документов, расчетов и фактической передачи для всех сделок (ст. 550, ст. 551 и ст. 556 ГК РФ). В пределах этих требований стороны согласуют, что должно произойти до перечисления денег, подачи документов и передачи объекта.

Приостановка или отказ в регистрации

Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации по статье 551 ГК РФ и Федеральному закону № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Регистратор проверяет представленные документы в пределах своей компетенции. При наличии оснований государственная регистрация может быть приостановлена; дальнейший результат зависит от основания, действий заявителей и предусмотренной законом процедуры, включая возобновление, прекращение по заявлению или отказ в регистрации. В договоре важны последствия каждого результата, а не одно общее слово «приостановка».

Акт, состояние, ключи и момент передачи

По статье 556 ГК РФ стороны передают недвижимость по подписанному ими передаточному акту или иному документу о передаче, если законом или договором не предусмотрено иное. Уклонение от подписания имеет самостоятельные последствия. Подписание акта не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение.

Комплект передачи

• Дата и точное время фактической передачи;

• Состояние помещений и перечень дефектов;

• Фотографии и видео с привязкой к помещениям;

• Показания приборов учета;

• Ключи, карты, пропуска и коды, которые допустимо передать;

• Техническая и эксплуатационная документация;

• Договоры обслуживания и контакты подрядчиков;

• Движимое имущество по отдельной описи;

• Документы по арендаторам и обеспечительным платежам;

• Сведения о задолженности по эксплуатации и коммунальным ресурсам;

• Действия по смене плательщика и управляющего контакта;

• Срок освобождения вещей продавца и последствия нарушения.

Регистрация права, фактическая передача, переход риска и начало оплаты эксплуатационных расходов могут приходиться на разные даты. Эти даты нужно согласовать прямо, а не выводить автоматически из одного события.

Действующие арендаторы и обеспечительные платежи

По статье 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество сам по себе не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Покупатель получает объект вместе с действующими отношениями, если нет иного законного основания.

Ответственность и возврат денег

Для каждого нарушения нужны свои последствия. Просрочка освобождения объекта отличается от недостоверного заверения о праве, а неустраненная приостановка регистрации - от обнаруженного скрытого дефекта.

Предварительный и основной договор

По статье 429 ГК РФ предварительный договор обязывает стороны заключить в будущем основной договор на согласованных условиях. Он не передает право собственности и не заменяет основной договор.

Предварительный договор уместен, когда нужно время на документы, снятие обременения, корпоративное решение или финансирование. В нем важно определить срок основного договора, уже согласованные условия, обязанности подготовительного периода, допустимые основания отказа и судьбу платежа.

Что проверить до подписания

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Он должен содержать условия, позволяющие установить предмет, и другие условия основного договора, относительно которых по заявлению одной стороны должно быть достигнуто соглашение. Если срок заключения основного договора не указан, применяется срок, установленный ст. 429 ГК РФ.

До подписания проверьте, кто и когда направляет предложение заключить основной договор, каким способом подтверждается выполнение предварительных условий и что считается уклонением. Обязанность заключить договор не действует бессрочно: важны срок и действия сторон до его истечения. Платеж по предварительному договору нужно квалифицировать отдельно, поскольку он не превращается в цену уже переданной недвижимости только из-за перечисления продавцу.

Когда стоит поручить договор юристу

Если объект и условия сделки уже определены, мы подготовим договор купли-продажи коммерческой недвижимости. Опишем объект, порядок расчетов, регистрационные действия, передачу, заверения и ответственность, проверим предоставленные документы в согласованном объеме. Отдельно объясним, какие проблемы можно предупредить условиями договора, а какие требуют дополнительной проверки. Вы получите редактируемый документ и сможете задать вопросы по выбранному порядку сделки. Углубленная проверка объекта и продавца, техническое обследование, регистрация и сопровождение расчетов согласуются отдельно, потому что их нельзя надежно включить в подготовку одного договора.