Можно ли продать землю взаимозависимой компании по балансовой стоимости, если кадастровая значительно выше?

Балансовая стоимость сама по себе не защищает от налогового спора. Источник видит риск доначисления при существенном занижении и отсутствии деловой цели. Рыночная оценка участка или продаваемого комплекса помогает обосновать цену, но не гарантирует результата.

Civius, юридическая компания Елена Белова, юрист; правовая позиция на 2024-02-25

Короткий ответ

Продажа по балансовой стоимости не устраняет налоговый риск. В позиции от 25 февраля 2024 года для участка с балансовой стоимостью 1,7 млн рублей и кадастровой 7,5 млн рублей эксперт видит возможность претензий по налогу на прибыль при продаже связанной компании.

При этом кадастровая стоимость не объявлена безусловной минимальной ценой любой сделки. Нужно проверить рыночную стоимость и хозяйственную причину выбранной цены. Источник прямо называет свой вывод экспертным и не даёт гарантии исхода.

Почему взаимозависимость не решает всё

Покупатель является взаимозависимой управляющей организацией. Но одного этого факта недостаточно, чтобы сделка стала контролируемой сделкой по статье 105.14 НК РФ.

В рассматриваемом регулировании для внутренних сделок применялись специальные обстоятельства, исключения и годовой порог доходов. Поэтому статус нужно проверять по совокупности условий, а не только по отношениям участников.

Вместе с тем отсутствие контролируемости не означает, что налоговая лишена возможности оценить получение необоснованной налоговой выгоды. Источник рассматривает риск проверки по статье 54.1 НК РФ.

Что не доказывает балансовая цена

Балансовая стоимость отражает учёт актива. Цена прежней покупки, в том числе льготный выкуп за процент от кадастровой оценки, тоже не определяет автоматически сегодняшнюю рыночную цену.

Поэтому объяснения «мы продаём за ту сумму, которая стоит в учёте» недостаточно, если отклонение от рынка значительно и отсутствуют другие причины. Нужно подтвердить деловую цель и экономические обстоятельства.

В постановлении Девятого ААС от 31 января 2024 года существенное занижение связывалось с отсутствием разумных экономических причин и налоговой направленностью поведения. Источник использует такую практику для оценки риска, а не как автоматическую формулу пересчёта любого договора.

Когда помогает оценка комплекса

Если одновременно продаются участок и расположенная на нём недвижимость, стоимость комплекса может отличаться от суммы отдельных кадастровых показателей.

В постановлении Двенадцатого ААС от 11 марта 2020 года суд учитывал оценку действительной рыночной стоимости всего комплекса. Налоговая, сравнивавшая лишь отдельные объекты с кадастровыми данными, не учла всю картину сделки.

Поэтому эксперт оценивает защиту как более перспективную, когда реальная цена комплекса соответствует подтверждённому рынку. Но просто добавить к договору слово «комплекс» недостаточно: требуется реальная совместная продажа и содержательная оценка.

Что подготовить до сделки

Соберите данные о рыночной стоимости, состоянии и характеристиках участка, условиях отчуждения и цели передачи управляющей компании. Если отчуждается комплекс, отчёт оценщика должен соответствовать именно этому объекту продажи.

Сопоставьте рыночные сведения с предложенной ценой. Кадастровую стоимость налоговая может использовать в обосновании претензий, но она не должна подменять анализ фактического рынка и всей операции.

Из-за неоднородности практики источник рекомендует запросить письменное разъяснение Минфина. Существенный вывод для оформления сделки – подтвердить реальную хозяйственную цену и причину её выбора, а не рассчитывать на защиту одной бухгалтерской цифрой.

Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать договор услуг между компаниями: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.