Можно ли арендовать магазин, если есть только паспорт БТИ

Паспорт БТИ не подтверждает законность строительства и эксплуатации. До аренды нужно проверить разрешения, учёт и права на объект.

Civius, юридическая компания Руслан Гаджиалиев, старший юрист; правовая позиция на 2022-07-17

Короткий ответ

Одного паспорта БТИ недостаточно, чтобы безопасно арендовать здание под работающий магазин. По позиции от 17 июля 2022 года нужно выяснить законность строительства, кадастровый статус, право арендодателя и наличие обязательного разрешения на эксплуатацию.

Отсутствие записи о здании не позволяет без дальнейшей проверки назвать его самовольной постройкой. В частности, значение имеют документы о создании объекта и режим ранее учтённой недвижимости по статье 69 Закона № 218-ФЗ. Собственность на землю также не заменяет необходимые разрешения на здание.

Если здание построено самовольно

Для самовольной постройки действует пункт 2 статьи 222 ГК РФ: построивший её не приобретает право собственности, не вправе сдавать её в аренду, а использование такого объекта не допускается. Возможны снос или приведение в соответствие с требованиями.

Поэтому проверка должна охватывать разрешённое использование участка, строительные документы и действовавшие при создании объекта требования. Паспорт БТИ описывает объект, но сам по себе не устраняет перечисленные нарушения.

Если обязательные этапы строительства не пройдены, договор с владельцем земли не даёт арендатору самостоятельного разрешения открыть магазин.

Почему рискует арендатор

Статья 55.24 ГрК РФ связывает эксплуатацию построенного объекта с соблюдением установленных условий. Ввод в эксплуатацию требуется, когда закон не предусматривает исключения.

По части 5 статьи 9.5 КоАП РФ в рассматриваемой редакции за эксплуатацию без обязательного разрешения юридическому лицу грозил штраф от 500 000 до 1 000 000 рублей. Пункт 7 постановления Пленума ВАС РФ № 11 объясняет, что отвечает непосредственно эксплуатирующее лицо; при нескольких пользователях ответственность возможна для каждого.

Передача законно создаваемого объекта для ремонтных и отделочных работ имеет иной смысл, чем начало торговли в незаконном здании. Источник не предлагал использовать такую передачу как способ обойти ввод.

Практический шаг до подписания аренды – запросить документы и проверить статус объекта. Ответ относится к позиции июля 2022 года; признание конкретного магазина самовольным требует исследования его истории.

Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать договор аренды недвижимости: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.