Может ли арендодатель оставить платёж при досрочном отказе арендатора

В предпринимательской аренде стороны могут договориться, что при разрешённом договором досрочном отказе арендатора обеспечительный платёж останется арендодателю как плата за этот отказ. Но фраза «при расторжении по любым основаниям» требует отдельной проверки: допустимость компенсации за договорное право выхода не означает законность удержания денег в каждом возможном случае.

Civius, юридическая компания Руслан Гаджиалиев, старший юрист; правовая позиция на 2025-06-06

Короткий ответ

Также важно, кто арендует помещение и для чего. Правила о платном отказе в предпринимательских отношениях нельзя автоматически применять к обычной аренде гражданином для личных нужд.

Почему это не обязательно штраф

Обеспечительный платёж может использоваться по согласованным условиям договора. Если стороны предусмотрели право арендатора выйти из договора без нарушения и связали это право с выплатой суммы, платёж имеет характер компенсации за отказ, а не санкции за проступок.

Такая возможность предусмотрена пунктом 3 статьи 310 ГК РФ и разъяснена в пункте 16 постановления Пленума ВС РФ № 54.

Название «штраф» или «залог» не решает вопрос. Нужно смотреть, за что деньги удерживаются: за нарушение обязательства либо за осуществление согласованного права на односторонний отказ. От квалификации платежа зависит оценка условия.

Что проверить в формулировке

Найдите в договоре само право досрочного отказа и порядок его реализации. Пункт об удержании денег не должен оставлять неясность, разрешён ли выход вообще, когда договор прекращается и какую сумму арендодатель получает.

Отдельно разграничьте отказ без объяснения причин, прекращение по соглашению и прекращение из-за нарушения другой стороной. Разъяснение о платном договорном отказе не позволяет одним предложением признать все эти основания одинаковыми.

В примере с договором на 11 месяцев срок сам по себе не даёт права удержать весь платёж. Основанием является допустимое и согласованное условие договора в соответствующих отношениях, а не только то, что арендатор ушёл раньше.

Если арендатор не зарегистрирован как ИП

Учитывайте фактический характер использования. По статье 23 ГК РФ гражданин, ведущий предпринимательскую деятельность без требуемой регистрации, не всегда может ссылаться на то, что он не предприниматель. Суд вправе применить соответствующие правила к таким сделкам.

Поэтому для оценки удержания нужны договор, назначение аренды, основание прекращения и уведомление арендатора. Условия выхода и судьбу платежей лучше проверить до подписания; подробнее – в статье об аренде коммерческой недвижимости.

Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать договор аренды недвижимости: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.