Позволяет ли реконструкция здания расторгнуть аренду из-за форс-мажора

Реконструкцию здания, где находится арендованное помещение, авторы консультации не считают форс-мажором для досрочного прекращения аренды. В рассмотренной ситуации они относят её к обычному предпринимательскому риску арендатора.

Civius, юридическая компания Руслан Гаджиалиев, старший юрист; правовая позиция на 2024-05-14

Короткий ответ

Кроме того, форс-мажор сам по себе обычно освобождает от ответственности за нарушение, а не прекращает договор и не списывает арендную плату. Основание выхода из аренды нужно установить отдельно.

Когда обстоятельство действительно считается чрезвычайным

Непреодолимая сила по пункту 3 статьи 401 ГК РФ должна одновременно быть чрезвычайной и непредотвратимой в данных условиях.

Важна объективная невозможность избежать обстоятельства или его последствий для любого участника аналогичной деятельности. Личные трудности арендатора, отсутствие денег, падение доходов или проблемы его контрагентов этого не подтверждают.

Нужно также показать прямую связь события с конкретным неисполненным обязательством. Само наличие строительных работ рядом с помещением ещё не объясняет, почему арендатор оказался не способен выполнить именно то, за нарушение чего ему предъявлена санкция.

Что следует из позиции о реконструкции

Консультация рассматривает реконструкцию как риск, связанный с использованием недвижимости для бизнеса. Авторы не нашли судебного дела, полностью совпадающего с поставленным вопросом, поэтому их вывод нельзя подавать как установленное решение суда по идентичным обстоятельствам.

Общий критерий раскрыт в пункте 8 постановления Пленума ВС РФ № 7. Даже перечень форс-мажорных событий в договоре не заменяет оценку фактических признаков и причинной связи.

Отдельно следует установить, что означает «реконструкция»: кто её проводит, когда она стала известна, какое ограничение возникло и можно ли пользоваться объектом. Эти обстоятельства важны для выбора договорного требования, хотя не превращают реконструкцию автоматически в форс-мажор.

Как искать основание прекращения аренды

Изучите условия досрочного отказа, уведомления и возможного прекращения договора по соглашению. Если исполнение объективно стало невозможным, необходимо отдельно оценить правила о невозможности исполнения, а не ограничиваться ссылкой на неудобства для бизнеса.

Подготовьте документы о доступе к помещению, характере работ и переписку с арендодателем. Не прекращайте платежи только на основании собственного заявления о форс-мажоре: это может сформировать задолженность и спор о неустойке.

Проверку права пользования и условий выхода разбираем в статье об аренде коммерческой недвижимости.

Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать договор аренды недвижимости: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.