Может ли ИП организовать розничный рынок на участке, арендованном гражданином

Организатором розничного рынка может быть юридическое лицо с необходимым разрешением, но не ИП. Созданное гражданином ООО не получает его земельную аренду автоматически: требуется надлежащее оформление прав общества и проверка ограничений участка.

Civius, юридическая компания Мария Кузнецова, старший юрист; правовая позиция на 2023-06-05

Короткий ответ

ИП не может выступать организатором розничного рынка в рассмотренной модели. По позиции от 5 июня 2023 года эту деятельность осуществляет юридическое лицо, получившее специальное разрешение.

Создать ООО можно, но общество не становится арендатором участка только потому, что его учредитель уже арендует землю. Права на участок нужно оформить отдельно. Кроме того, источник предупреждает о судебном риске самого первоначального договора с гражданином для размещения рынка.

Почему нужен статус юридического лица

Часть 3 статьи 4 Закона № 271-ФЗ предусматривает юридическое лицо, которому принадлежат соответствующие объекты недвижимости на территории рынка и которое получило разрешение в установленном порядке.

После получения разрешения оно признаётся управляющей рынком компанией. Регистрация ИП или ООО сама по себе этого разрешения не заменяет.

Речь идёт именно об организации розничного рынка как имущественного комплекса с торговыми местами. Возможность предпринимателя торговать на рынке – другой вопрос и не даёт ему полномочий организатора.

Почему нельзя оставить всё на имени учредителя

ООО является отдельным участником гражданских отношений по статье 48 ГК РФ. Его права и обязанности не совпадают автоматически с личными правами участника.

Для использования арендованного гражданином участка обществу нужен, например, перенаём либо субаренда. В первом случае меняется арендатор, во втором гражданин остаётся стороной первоначального договора и передаёт обществу пользование.

Выбор зависит от договора и земельных правил. Нельзя просто указать, что гражданин теперь «работает как ООО», и считать оформление завершённым.

Когда нужно согласие собственника земли

Источник обращает внимание на специальные правила статьи 22 ЗК РФ. В определённых случаях допускается передача с уведомлением арендодателя без его согласия.

Однако для государственного или муниципального участка авторы связывают такую возможность со сроком аренды свыше пяти лет. Дополнительно названы исключения для отдельных участков резидентов специальных экономических режимов, льготной аренды по перечням имущества для малого бизнеса и сельхозземель, предоставленных гражданам или фермерским хозяйствам для деятельности КФХ.

Поэтому до передачи в субаренду нужно проверить собственника земли, срок, основание предоставления и специальные ограничения. Общая ссылка на уведомление не закрывает эти условия.

Что проверить в первоначальной аренде

Прямого универсального запрета сдавать такой участок гражданину источник не находит. Но он приводит практику, где договоры для размещения розничного рынка с гражданами, включая ИП, признавались недействительными с учётом требований к организатору.

Такой риск отражён в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 23 октября 2017 года. Поэтому оформление прав ООО нужно начинать с проверки действительности и условий уже существующей аренды, а не с предположения, что договор учредителя безусловно подходит обществу.

Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать договор аренды оборудования: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.