Можно ли ИП при продаже подаренного помещения учесть расходы родителя?

Расходы дарителя по правилам имущественного вычета не учитываются из-за использования коммерческого помещения в бизнесе. Сама продажа требует проверки налогообложения в рамках УСН.

Civius, юридическая компания Руслан Гаджиалиев, старший юрист; правовая позиция на 2022-03-04

Короткий ответ

В рассмотренной ситуации ИП не может уменьшить доход от продажи коммерческого помещения на расходы родителя, который раньше купил его и затем подарил. Причина – предприниматель использовал объект для сдачи в аренду на ПСН. Правило об учёте расходов дарителя при личной продаже имущества здесь не применяется.

Это позиция от 4 марта 2022 года для ИП, совмещавшего УСН и патентную систему. Перед расчётом нужно определить, к какому налоговому режиму относится сама продажа. Наличие патента на аренду не означает, что вопрос о продаже уже решён.

Когда расходы дарителя вообще могут иметь значение

При продаже имущества физическим лицом НК РФ в предусмотренных случаях позволяет уменьшить облагаемый НДФЛ доход на документально подтверждённые расходы, связанные с приобретением. Для подаренного имущества возможен учёт расходов дарителя, если при дарении налог не взимался и соблюдены остальные условия.

Например, дарение между близкими родственниками связано с п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Но отсутствие НДФЛ при получении подарка и налоговые последствия будущей продажи – разные вопросы. Освобождение первого события не решает автоматически второе.

Поэтому документы родителя о покупке могут иметь значение в подходящей личной продаже, но они не предоставляют универсальный вычет при любом последующем использовании недвижимости.

Почему использование в бизнесе меняет ответ

Ограничение предусмотрено подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ. Для рассмотренной коммерческой недвижимости, использованной в предпринимательской деятельности, имущественный вычет и уменьшение дохода по правилам этой статьи недоступны.

Неважно, что родитель до дарения не использовал помещение в бизнесе. Существенно последующее использование продавцом: он сдавал объект в рамках своей предпринимательской деятельности. Нельзя оценивать продажу только по истории первоначальной покупки, пропуская период аренды.

Почему сначала нужно разобраться с УСН

Продаётся нежилой коммерческий объект, фактически участвовавший в деятельности ИП. Источник рассматривает это как основание относить доход от продажи к УСН, а не к обычному НДФЛ физического лица. Связь УСН с освобождением предпринимательских доходов от НДФЛ предусмотрена п. 3 ст. 346.11 НК РФ.

Такой подход к продаже предпринимательского имущества также отражён в письме Минфина от 20 февраля 2020 года № 03-11-11/12407. Если продажа облагается в рамках УСН, вычет по НДФЛ не применяется уже потому, что это другой порядок налогообложения.

Проверьте назначение объекта, договоры аренды и свой налоговый режим на период продажи. Вопрос о расходах при УСН нужно решать по её собственным правилам. Перенести туда расходы дарителя из статьи 220 без самостоятельного основания нельзя.

Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать договор аренды недвижимости: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.