Могут ли разные представители подписать договор ипотеки и подать его в Росреестр?
Да. Подписание залогодержателем и подача регистрационного заявления имеют разные требования к доверенности; совпадение представителей не обязательно.
Короткий ответ
Да, в описанной ситуации нарушения не усматривается. Один представитель залогодержателя может подписать договор по простой машиночитаемой доверенности, а другой – направить заявление в Росреестр по нотариальной доверенности с соответствующими полномочиями.
По позиции на 29 июля 2025 года закон не требует, чтобы регистрационное заявление обязательно подавал тот же человек, который подписал договор. Нужно отдельно проверить полномочия каждого и форму его доверенности для выполняемого действия.
Почему формы доверенностей различаются
Пункт 1 статьи 185.1 ГК РФ требует нотариального удостоверения доверенности, в частности, для подачи заявлений о государственной регистрации и распоряжения зарегистрированными правами, с предусмотренными исключениями.
Но представитель залогодержателя при заключении обычного договора ипотеки не распоряжается принадлежащим ему правом собственности на предмет залога. Он действует со стороны обеспеченного кредитора.
По статье 339 ГК РФ для указанной конструкции договора ипотеки не требуется нотариальная форма. Поэтому в рассматриваемом случае доверенность представителя кредитора на подписание может быть простой.
Этот вывод нельзя автоматически перенести на залогодателя-собственника или сделку, для которой по отдельному основанию требуется нотариальное удостоверение. Значение имеет роль стороны и конкретное действие.
МЧД не отменяет требования к форме
Часть 1 статьи 17.5 Закона об электронной подписи распространяет правила доверенностей и на электронную форму. МЧД не является способом обойти нотариальное требование, если оно предусмотрено для соответствующего полномочия.
В электронном пакете для регистрационного заявления должна быть нотариальная МЧД представителя, который обращается в Росреестр. Указание широкого полномочия «по всем вопросам» нужно сопоставить с действием, которое он фактически совершает.
Согласующийся подход приведен в пункте 13 письма Росреестра от 28 июля 2023 года: простая доверенность на подписание от имени залогодержателя и нотариальная на подачу заявления выполняют разные задачи.
Кто подписывает электронные документы
По пункту 2 части 1 статьи 17.2 Закона об электронной подписи представитель юридического лица использует свою электронную подпись и одновременно подтверждает полномочия доверенностью.
Нотариальная электронная доверенность должна быть оформлена с предусмотренной квалифицированной подписью нотариуса. Нельзя заменить ее простым файлом со сведениями о доверенности, если требуется нотариальный электронный документ.
Представителю для подачи не нужно повторно подписывать за другую сторону уже оформленный договор только ради совпадения фамилий. Но он должен иметь полномочие совершить регистрационное действие, а подписант договора – полномочие заключить именно эту сделку.
Практически проверьте оба документа по отдельности: предмет и пределы полномочий, действительность доверенности, подписантов и требуемый электронный формат. Само различие представителей не создает нарушения. Ошибка может возникнуть, если один из них выполняет действие, которого его доверенность не охватывает, или используется ненадлежащая форма подтверждения.
Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать договор аренды недвижимости: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.
Что ещё полезно знать
Частые вопросы по теме
- Что делать, если Росреестр приостановил регистрацию сделки?
- Могут ли разные директора подписать акт передачи и договор аренды
- Что будет с недвижимостью компании после исключения из ЕГРЮЛ
- Нужно ли регистрировать договор аренды коммерческого помещения на один год?
- Включать ли собственные расходы учреждения в отчёт о содержании недвижимости
