ВС разрешил продажу всей ипотечной квартиры с детскими долями
ВС поддержал продажу квартиры, полностью заложенной банку, хотя детям принадлежали доли. Их права учитываются при распределении оставшихся денег.
Что произошло
Верховный Суд 12 февраля 2025 года рассмотрел спор о продаже ипотечной квартиры в банкротстве гражданина. Должнику принадлежала четверть квартиры, ещё по четверти – супруге и двум детям. Несмотря на такое распределение, на торгах продали квартиру целиком.
Первые две инстанции отказали в оспаривании продажи, суд округа принял другую позицию. ВС восстановил акты первых двух судов. Он учёл, что в залог банку передали всю квартиру, включая детские доли: от имени детей действовали их законные представители. Доли в натуре не выделялись.
Что это значит для бизнеса
В этом споре значение имели предмет залога и устройство общей собственности. Запись о четверти в праве не означала, что ребёнку принадлежит самостоятельная квартира или физически обособленная часть, которую можно исключить из продажи целого заложенного объекта.
При этом детские доли не исчезают из расчётов. ВС указал, что их нужно учесть при распределении денег, оставшихся после расчёта с кредитором. Из этого решения нельзя выводить право продавать целиком любую квартиру, в которой должнику принадлежит лишь доля: суд рассматривал конкретный объект, полностью переданный в ипотеку.
Как использовать этот вывод
До утверждения порядка продажи проверьте договор ипотеки, состав собственников и объём залога. Отдельно выясните, выделялись ли доли в натуре и кто подписывал документы за несовершеннолетних. Эти обстоятельства нельзя заменить одной выпиской о размерах долей.
При оценке последствий торгов рассмотрите и продажу объекта, и дальнейшее распределение выручки. Подготовьте расчёт сумм после удовлетворения обеспеченного требования и документы о долях членов семьи: спор может касаться не только допустимости продажи, но и того, кому должны достаться оставшиеся деньги.