Как облагалась продажа магазина предпринимателем на патенте в 2022 году

Продажа коммерческого объекта не покрывалась патентом на розничную торговлю; длительное владение не освобождало предпринимательское имущество.

Civius, юридическая компания Софья Демидова, юрист; правовая позиция на 2022-07-07

Короткий ответ

По позиции от 7 июля 2022 года ИП, продающий использованный в торговле магазин, должен был оценивать продажу отдельно от патента на розничную торговлю. В описанном случае источник исходил из НДФЛ 13% для российского налогового резидента и НДС 20%.

Магазин был приобретён в 2006 году и использовался сначала в деятельности на ЕНВД, затем на патенте. Длительное владение не давало освобождения: пункт 17.1 статьи 217 НК РФ исключал доход от продажи непосредственно использованного в бизнесе коммерческого имущества.

Можно ли просто снизить цену

Снижение договорной цены не обязательно настолько же уменьшает доход для НДФЛ. По пункту 2 статьи 214.10 НК РФ фактическое поступление сравнивалось с 70% применимой кадастровой стоимости. Если доход меньше этого порога, для налогообложения берут установленную расчётную величину.

Это правило о налоговом расчёте, а не самостоятельный запрет договориться о меньшей цене. Для НДС источник отдельно применял цену сделки по общим правилам. Следовательно, нельзя выбрать одну условную «минимальную цену без налогов» сразу для обеих баз.

Почему покупная стоимость не решает вопрос автоматически

Имущественный вычет при продаже коммерческого объекта, использованного в предпринимательстве, источник считал неприменимым. Возможность учесть покупные расходы через профессиональный вычет по пункту 1 статьи 221 НК РФ оценивалась как спорная: объект использовался на специальных режимах, а не в деятельности на общем режиме. Автор позиции прямо предупреждал о возможном налоговом споре.

Освобождение по патенту ограничивалось соответствующей деятельностью согласно пункту 11 статьи 346.43 НК РФ. Продажа самого магазина патентом на торговлю не покрывалась.

Для НДС существенно, предъявлялся ли налог при покупке и включался ли он в стоимость объекта. В исходном случае предполагалось, что не предъявлялся, поэтому использовано общее правило пункта 1 статьи 154 НК РФ. Облагать только разницу между продажной и покупной стоимостью на этом основании было нельзя.

Расчёт требует договоров приобретения, налоговой истории объекта и применимой кадастровой оценки. Приведённые ставки и выводы относятся к июлю 2022 года; это исторический разбор конкретных условий.

Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Заказать проверку договора: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.