НДС по ДДУ: возможен ли вычет во время строительства

Источник различает собственные работы застройщика и полностью подрядную стройку. Инвестиционный взнос не равен автоматически облагаемому авансу.

Civius, юридическая компания Алексей Дубровин, юрист; правовая позиция на 2025-03-26

Короткий ответ

Не всякий платёж по ДДУ даёт вычет до завершения объекта. В разборе от 26 марта 2025 года право зависит от того, выполняет ли застройщик работы своими силами или только организует строительство подрядчиками.

Для полностью подрядной инвестиционной модели источник не считает перечисление целевых средств обычным облагаемым авансом. Во время стройки он допускает вычет по отдельно оказанным и оформленным организационным услугам, если выполнены необходимые условия.

Когда платёж имеет инвестиционный характер

Подпункт 4 пункта 3 статьи 39 НК РФ касается передачи инвестиционного характера. В рассматриваемой модели застройщик без собственных работ выступает посредником, что объясняется в пункте 22 Постановления Пленума ВАС РФ № 33.

Поэтому инвестиционные средства на возмещение строительных затрат не становятся автоматически предоплатой за реализацию самого объекта. Застройщик не оформляет на них обычный авансовый документ продавца.

Отсутствие авансового счёта-фактуры также препятствует применению соответствующего вычета по пункту 9 статьи 172 НК РФ.

Когда возможен вычет до окончания

Если застройщик сам выполняет строительные работы, в том числе частично, источник рассматривает поступления иначе – как оплату будущих работ. Этот подход иллюстрирует Письмо Минфина от 07.07.2009 № 03-07-10/10.

В такой конструкции ИП на ОСН может претендовать на авансовый вычет при выполнении общих условий. Одного названия договора и перечисления денег недостаточно: нужно установить реальную роль застройщика и наличие необходимых документов.

Если собственных работ нет, но договор отдельно определяет стоимость организационных услуг и их приёмку в период строительства, возможен вычет со стоимости уже оказанных и принятых к учёту услуг.

Что происходит после передачи объекта

Для строительного НДС источник ссылается на пункт 6 статьи 171 НК РФ и требования учёта объекта, облагаемого назначения и документов застройщика. Принятие объекта на счёт капитальных вложений не следует смешивать исключительно с его вводом в эксплуатацию.

В историческом ответе при подрядной модели основной вычет связывается с завершением и передачей результата с соответствующим счётом-фактурой и документами.

Практически сначала нужно определить модель строительства. Только после этого можно решать, что подтверждает платёж: облагаемый аванс, инвестиционное финансирование или оплату отдельных услуг.

Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать договор подряда: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.