ВС потребовал проверить общее имущество дома перед включением помещений в продажу
Нежилые помещения были зарегистрированы за должником-застройщиком, но использовались жильцами как общие. ВС вернул спор, указав, что одной записи о собственности недостаточно.
Что произошло
28 августа 2025 года Верховный Суд направил на новое рассмотрение дело № А32-32692/2023. Должник, построивший многоквартирный дом, просил исключить из конкурсной массы нежилые помещения, зарегистрированные за ним. Он утверждал, что по назначению они принадлежат всем собственникам квартир и используются жильцами.
Три инстанции исходили из регистрации права за должником и не нашли оснований для исключения. ВС потребовал проверить, относятся ли помещения к общему имуществу и какие права имеют другие лица. Если это действительно общая часть дома, самостоятельная продажа невозможна, даже при записи о собственности за застройщиком.
Что это значит для бизнеса
Состав продаваемых активов определяется не только сведениями реестра, но и правовой природой недвижимости. Общее имущество обслуживает помещения дома и связано с правами их собственников; его нельзя превратить в отдельный актив для расчётов простой регистрационной записью.
При этом не каждое нежилое помещение в доме является общим. ВС не исключил спорные объекты окончательно: назначение, использование и права жильцов должны установить при повторном рассмотрении.
Как использовать этот вывод
Перед продажей или заявлением об исключении изучите проектную документацию, технические сведения и функции помещений. Установите, обслуживают ли они дом в целом либо имеют самостоятельное назначение.
Сопоставьте эти данные с регистрацией и документами собственников квартир. В споре объясните конкретные признаки общего имущества: само нахождение помещения в многоквартирном доме или пользование им отдельными жильцами не раскрывает весь правовой вопрос.