Как принять помещение с оговорёнными недостатками и сохранить требования к арендодателю?

Известные и оговорённые недостатки создают риск для последующих требований. В акте нужно фиксировать не только состояние, но и договорённости об устранении.

Civius, юридическая компания Руслан Гаджиалиев, старший юрист

Короткий ответ

Если принимаете помещение с недостатками, не ограничивайтесь списком в акте. Зафиксируйте также, каких действий ожидаете от арендодателя и что стороны согласовали по поводу устранения проблемы.

Но запись сама по себе не гарантирует будущего взыскания. Пункт 2 статьи 612 ГК РФ исключает ответственность за недостатки, которые были оговорены, заранее известны арендатору или должны были обнаружиться при осмотре. Экспертный материал 2026 года предупреждает именно об этом риске.

Что важно записать при передаче

Опишите конкретный дефект и его влияние на использование помещения. Затем отразите требования и договорённости: кто устраняет проблему, к какому сроку и что происходит до её устранения.

Фразы «помещение принято, претензий нет» и «дефект указан, но собственник обязуется его устранить» описывают разные договорные ситуации. Однако одностороннее пожелание арендатора ещё не доказывает, что арендодатель принял соответствующую обязанность.

Поэтому акт нужно читать вместе с договором аренды, приложениями и перепиской. Документы не должны оставлять противоречие о том, кто отвечает за известное состояние объекта.

Какие требования возможны

Пункт 1 статьи 612 предусматривает несколько способов защиты, включая устранение недостатков и требование соразмерного уменьшения платы. Но применимость каждого зависит от условий нормы и обстоятельств.

Если дефект был известен, нельзя просто сослаться на общий перечень прав и пропустить исключение из пункта 2. Сначала установите, есть ли согласованная обязанность устранить именно этот недостаток и какое основание у требования.

При проверке документов до приёмки полезно решить этот вопрос заранее. Перечень дефектов доказывает состояние; договорённость о действиях сторон отвечает уже на другой вопрос – кто и что должен сделать.

Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать договор аренды недвижимости: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.