Можно ли заранее согласовать судебное расторжение аренды по основанию, не связанному с нарушением?

Договор может предусматривать дополнительные основания судебного расторжения по требованию арендодателя. Это не равнозначно праву прекратить аренду одним уведомлением.

Civius, юридическая компания Руслан Гаджиалиев, старший юрист

Короткий ответ

Да, договор аренды может предусматривать дополнительные основания его досрочного расторжения через суд по требованию арендодателя. Такое основание не обязательно должно повторять существенное нарушение со стороны арендатора.

Но это не право автоматически прекратить договор письмом. Если стороны выбрали судебное расторжение, требуется именно эта процедура, а не уведомление со словами «аренда закончилась».

Что позволяет закон

В статье 619 ГК РФ перечислены основания, связанные с поведением арендатора, и прямо допускаются другие договорные основания со ссылкой на пункт 2 статьи 450 ГК РФ.

Поэтому при составлении аренды важно определить само обстоятельство: что должно наступить, кто вправе потребовать расторжения и как это подтверждается. Оговорка «по любым причинам» оставляет больше пространства для спора, чем описание конкретного события и выбранного механизма.

Содержание такой оговорки стоит разобрать при проверке коммерческой аренды, пока стороны ещё могут согласовать понятные условия.

Не смешивайте два способа прекращения

Правило о судебном расторжении отличается от одностороннего отказа. Для отказа нужно своё допустимое основание; его нельзя вывести только из того, что договор разрешает обратиться в суд.

Например, условие «арендодатель вправе требовать расторжения в суде при наступлении обстоятельства X» не означает, что с наступлением X можно сразу отключить доступ и считать пользование незаконным. Сначала оценивают условие, процедуру и момент прекращения.

Также проверьте, какие предварительные обращения необходимы по закону и договору. Если основание связано с нарушением, вопрос предупреждения и возможности его устранить требует отдельного внимания.

При подготовке договора аренды недвижимости способ прекращения лучше согласовывать вместе с возвратом объекта и расчётами. Иначе право потребовать расторжения появится, а понятного порядка последующих действий не будет.

Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать договор аренды недвижимости: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.