Как определить плату за пользование помещением до заключения договора аренды?

За фактическое пользование без договорного основания может взыскиваться сбережённая плата. Её размер обосновывают по месту и времени пользования, а не произвольным счётом владельца.

Civius, юридическая компания Руслан Гаджиалиев, старший юрист

Короткий ответ

Если помещением действительно пользовались без договорного или другого законного основания, собственник может требовать сбережённую плату как неосновательное обогащение. Отправная точка – сколько стоило такое пользование в этом месте на момент его окончания.

Это не обязательно сумма из договора, который стороны подписали позже. Нужно отдельно установить период, объект и подходящую цену.

Что подтвердить для расчёта

Сначала определите, когда помещение реально передали и когда закончился спорный период. Помогут акты, переписка о доступе, передача ключей и документы о размещении имущества. Само обсуждение будущей аренды ещё не доказывает, что контрагент уже пользовался всей площадью.

Затем уточните, какая часть объекта была доступна и в каком состоянии. Отделанное помещение с коммуникациями и участок без пригодного доступа трудно сравнивать по одной ставке. Поэтому признаки объекта важны не меньше числа дней. Требования к описанию можно сверить с условиями договора коммерческой аренды.

Откуда взять цену

Пункт 2 статьи 1105 ГК РФ предусматривает возмещение того, что пользователь сберёг, по цене в месте пользования на момент его окончания. Если стороны спорят о размере, расчёт нужно подкрепить сведениями о сопоставимых объектах; может понадобиться оценка рыночной ставки.

Для обсуждения удобно разложить требование: объект и площадь, период, единица расчёта, ставка и итог. Так видно, где именно разногласие. Например, спор может касаться не всей обязанности платить, а завышенной площади или неподтверждённой цены.

Когда договор всё же заключают, отдельно урегулируйте предшествующий доступ и расчёты за него. При проверке договора перед подписанием стоит убедиться, что новые условия не оставляют прошлый период неопределённым. Сама поздняя подпись не объясняет автоматически все предыдущие платежи.

Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать договор аренды недвижимости: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.