Может ли знавший о незарегистрированной аренде покупатель помещения выселить арендатора только из-за отсутствия регистрации?

Знавший о незарегистрированной долгосрочной аренде покупатель не может использовать отсутствие записи как автоматическое основание выселения. Осведомлённость нужно доказать.

Civius, юридическая компания Руслан Гаджиалиев, старший юрист

Короткий ответ

Если покупатель помещения при приобретении знал о действующей долгосрочной аренде, одно отсутствие её регистрации не даёт ему автоматического основания выселить арендатора. Но знание покупателя нужно подтвердить, а не просто предположить.

Такой подход приведён в пункте 4 письма Президиума ВАС РФ № 165. Он отличает знавшего покупателя от приобретателя, которому незарегистрированная аренда не была известна.

Почему важно именно знание

В рассмотренной ситуации покупатель пытался сослаться на отсутствие регистрации, хотя был поставлен в известность об аренде. Суд расценил такую ссылку как недобросовестное поведение. Она может быть злоупотреблением правом, а договор сохраняет силу с учётом этого обстоятельства.

Из этого не следует, что регистрация вообще не нужна. Её отсутствие создаёт отдельные риски, особенно в отношениях с покупателем, который не знал и не должен был знать об аренде. Само длительное пользование помещением не гарантирует одинаковый результат в каждом споре.

Общий регистрационный режим разобран в ответе об аренде помещения на год.

Чем подтвердить осведомлённость

Нужно восстановить, что покупатель знал к моменту приобретения. Полезны условия купли-продажи, перечень передаваемых договоров, письма продавца и арендатора, переписка о платежах и документы осмотра. Каждый документ оценивают по его содержанию; одного общего упоминания «объект занят» может оказаться недостаточно для вывода о всех условиях аренды.

Если поступило требование освободить помещение, проверьте и другие названные основания. Окончание срока, нарушение договора и отсутствие регистрации – самостоятельные доводы, их нельзя смешивать.

При проверке коммерческой аренды лучше заранее определить, кто оформляет регистрацию. Возможность защищаться в споре не делает оставленный без оформления договор удобным и предсказуемым решением.

Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать договор аренды недвижимости: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.