Помешает ли старая запись об аренде зарегистрировать новый договор на то же помещение?

В экспертном материале сопоставлены различающиеся подходы. Прежнюю запись нужно проверить, но нельзя объявить её ни безусловным запретом, ни гарантированно безопасной формальностью.

Civius, юридическая компания Руслан Гаджиалиев, старший юрист

Короткий ответ

Может возникнуть риск приостановления, но считать прежнюю запись безусловным запретом на новую аренду тоже неправильно. Экспертный материал 2026 года сопоставляет различающиеся подходы: регистраторский риск и разъяснение ВАС РФ о возможности другой записи.

Поэтому сначала нужно выяснить, что происходит с прежним договором и самой записью. Действующая аренда, уже прекратившиеся отношения и неснятая запись – не обязательно одна и та же ситуация.

Что говорит судебное разъяснение

В пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ № 73 указано: запись об аренде недвижимости не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.

Но этот вывод не означает, что собственник может без последствий обещать исключительное пользование одним объектом нескольким лицам. В том же пункте рассматриваются последствия непередачи имущества арендатору. Возможность записи и возможность реально исполнить договор – разные вопросы.

Откуда берётся практический риск

В экспертном разборе отмечается иной подход при регистрационной проверке. Поэтому приостановление регистрации нельзя исключить только ссылкой на общее судебное разъяснение. Понадобится читать конкретное уведомление и его основание.

Запросите сведения из ЕГРН, документы о прежней аренде и её прекращении. Если стороны уже завершили отношения, проверьте, оформлено ли изменение реестра. Не подменяйте эту проверку утверждением «старый арендатор давно съехал».

Требования к регистрации определённых договоров предусмотрены статьёй 651 ГК РФ. Условия новой коммерческой аренды стоит согласовывать с учётом обнаруженной записи.

При проверке документов перед сделкой сохраните оба вопроса: что допускается по существу и какие регистрационные препятствия могут потребовать отдельного устранения или обжалования.

Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать договор аренды недвижимости: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.